Определение рыночной стоимости ставки арендной платы в рамках доходного подхода.

Доходный подход предполагает, что для объектов аналогичного типа недвижимости на рынке имеется активный спрос на долгосрочную аренду, обеспечивающий долгосрочное поступление арендного дохода.

Доходный подход при оценке недвижимости включает следующие этапы:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов.

Стоимость объекта оценки определяется из выражения:

С = ЧОД / R (26)

где ЧОД - чистый операционный доход;- коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход (ЧОД) равен эффективному валовому доходу (ЭВД) за вычетом операционных расходов за год.

ЧОД = ЭВД - расходы (27)

ЭВД - это потенциальный валовый доход (ПВД), уменьшенный на вакансии, недобор платежей и прочие расходы (потери от недоиспользования).

ЭВД = ПВД - потери от недоиспользования (28)

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это доход, приносимый недвижимостью при 100 %-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат.

ПВД = S х А х 12 (29)

где S - площадь арендуемых помещений;

А - ставка арендной платы;

- число месяцев в году.

Таким образом, стоимость объекта может быть представлены в следующем выражении:

С =( S х A х 12 - потери от недоиспользования) - расходы / R (30)

Исходя из приведенного выше выражения ставка арендной платы (А) равна:

А = (С х R + расходы + потери от недоиспользования) / S / 12 (31)

Операционные расходы в данной работе не учитывались, так как задачей настоящей оценки является определение арендной платы за здания с НДС без учета коммунальных и иных платежей, то есть операционные расходы не включаются в установленную арендную плату.

В связи с тем, что по оцениваемому имуществу планируется заключение долгосрочных договоров аренды, я сочла возможным в данном случае принять величину потерь от недоиспользования равной нулю.

Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации - это ставка, которая, будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций. Общая ставка дисконтирования учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости имущества за рассматриваемый период.

При оценке имущества общая ставка капитализации определяется на основе фактических данных о соотношении чистой прибыли от имущества и его цены или способом кумулятивного построения. Поскольку достоверная статистика о чистой прибыли от объектов имущества и их ценах отсутствует, мною применялся способ кумулятивного построения общей ставки капитализации.

Этот способ заключается в последовательном наращивании первой составляющей ставки капитализации (безрисковой ставки процента), к которой последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемого объекта.

Безрисковая ставка дохода для инвестора представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности.

Основные критерии безрисковости:

фиксированный процент по инвестициям в течение всего периода инвестирования; долгосрочный характер вложений;

прогнозируемость изменения стоимости в течение всего периода инвестирования.

Данная ставка используется в качестве точки отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характерных для вложений в данное предприятие. В мировой практике в качестве безрисковой ставки используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам, поскольку считается, что государство является самым надежным гарантом своих обязательств. Кроме данной ставки в качестве безрисковой может выступать ставка по вложениям, характеризующимся наименьшей степенью риска, например, по валютным депозитам Сбербанка РФ и других финансово устойчивых банков, кроме этого, может выступать и безрисковая ставка, рассчитанная для западных компаний, однако здесь необходимо применение поправки на страновой риск. Для целей настоящего расчета в качестве безрисковой ставки была принята средневзвешанная ставка РЕПО, составляющая на дату оценки 7,85 %.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Читайте также >>>

Равновесная цена. Механизм рыночного равновесия
К экономике принято относить все, что создано, создается и используется людьми для обеспечения жизни, получения средств существования. Экономика - хозяйство, необходимое, чтобы добывать, творить средства существования и поддерживать необходимые людям условия су ...

Оценка стоимости ОАО ЗабайкалцветметНИИпроект
Оценка стоимости предприятия представляет собой упорядоченный целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости предприятия с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определённый момент времени в условиях конкретного рынка. О ...