Оценка методом капитализации дохода

Доходный метод оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.

Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций, затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции, методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов.

Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

Анализ доходов

Предполагается сдача объекта в аренду на условиях рыночной арендной платы на 4 года. Для аналогичных объектов стоимость арендной платы составляет 600-900 руб. в месяц. Для расчетов принимаем среднюю величину 750 рублей в месяц. В год сумма составит 9000 руб. В связи с инфляцией принимаем повышение арендной платы на 5 % в год.

Текущую сумму потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС = П1+П2+ПЗ+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi= (Cарi-Cзсi) ТСЕi

где Capi - арендная плата в году i,

C3Ci - затраты содержания в году i, в нашем случае составляют 450 руб. в год (предполагается, что текущий ремонт арендатор будет осуществлять за свой счет), и увеличиваются на 5% в год в связи с инфляцией.

TCEj - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

ТСЕi=1/ (1+CД)

Где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

СД отражает возможность альтернативного вложения капитала.

Принимаем СД = 8 %.

Вторым источником дохода является продажа объекта по истечении 3 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

Срев = Доход от аренды / Ставка возвратной капитализации,

Доход от аренды берется по четвертому году. тавка возвратной капитализации показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для кирпичных гаражей, представленных на рынке, эта ставка равна 5%. ля получения стоимости реверсии ее необходимо так же привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся формулой:

Тсрев=Срев*ТСЕ 3

Где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ 3 - текущая стоимость единицы для третьего года. Исходя из принятых выше условий проведем анализ потока дохода за 3 года аренды и представим его в виде таблицы 4.

Таблица 4

Анализ потока доходов

Наименование статей

Изменения по годам, (руб.)

1-ый год

2-ой год

3-год

4-ый год

Арендная плата

9000

9450

9923

10419

Изменение платы в год, %

0

5

5

5

Затраты содержания

450

473

497

Изменение затрат содержания в год, %

0

5

5

Чистая наличность

8550

8977

9426

Процент по депозиту

8

8

8

Стоимость единицы

0,9259

0,8573

0,7938

Стоимость потока

7917

7696

7483

Общая стоимость потока дохода

23096

Стоимость реверсии

10419: 0,05*0,7938

165412

Общая стоимость объекта

188508

Перейти на страницу: 1 2

Читайте также >>>

Оценка влияния бизнес-планирования на конечные результаты деятельности организации с целью их улучшения
Всякий, кто всерьез хочет заниматься предпринимательской деятельностью и получать прибыль в рыночной среде, должен иметь хорошо продуманный и всесторонне обоснованный детальный план - документ, определяющий стратегию и тактику ведения бизнеса, выбор цели, техник ...

Расходы предприятия состав, методы оптимизации
Расходы являются одним из основных предметов интереса с точки зрения управленческого учета, поскольку как раз решения, принимаемые в целях их сокращения, составляют основной доступный инструмент менеджера в целях повышения эффективности работы предприятия. Терм ...