Анализ рынка недвижимости является неотъемлемой частью любого отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, т.к. состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени и в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке рынка недвижимости.
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.
Нежилая недвижимость г. Череповца, по назначению, условно подразделяется на 4 сегмента:
· офисная,
· торговая,
· производственно-складская,
· многопрофильные объекты.
Границы сегментов в некоторых случаях довольно размыты: одно и то же помещение может предлагаться как под магазин, так и под офис. Также торговые и офисные площади могут соседствовать или трансформироваться в площади производственно-складского назначения.
Для проведения анализа в качестве источника информации были использованы материалы, публикуемые в газетах «Спутник Череповца», «Речь», а также информация, полученная из агентств недвижимости города и сети Internet.
В целях данного отчета рассматриваются объекты коммерческой недвижимости. В целях анализа оценщиком был собран и сформирован массив данных о существующих предложениях продажи или аренды объектов торговой недвижимости по городу Череповцу.
Исследуемый период - ноябрь-декабрь 2012 года.
Следует отметить, что сведения о реально совершённых сделках купли-продажи на рынке носят конфиденциальный характер, а в свете последних рыночных тенденций количество сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости существенно уменьшилось.
При определении рыночных цен анализ проведен, исходя из цены предложения (какие объекты, и за какую стоимость предлагаются в аренду или к продаже в настоящее время). Такой подход оправдан с точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придёт к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.
На потребительском рынке города Череповца насчитывается более 1500 предприятий торговли, с общей торговой площадью около 237 тыс. кв. м., из них: 359 продовольственных магазинов; 720 непродовольственных магазинов; 445 объектов мелкорозничной уличной сети (вкл. тонары и автолавки).
В 2010 году в городе открылся один из крупнейших торговых центров - «Июнь», с размещением гипермаркета «Лента». В 2013 году прогнозируется вхождение на территорию города новых торговых сетей регионального и федерального уровня, увеличение числа магазинов уже работающих федеральных сетей.
В городе работает 371 предприятие общественного питания открытого типа с общим количеством посадочных мест 13710 и более 970 объектов бытового обслуживания с общим количеством рабочих мест более 4, 2 тысяч.
К услугам череповчан 8 рынков, в сентябре 2010 года открыт сельскохозяйственный кооперативный рынок на ул. Леднева.
Кроме того, в летний период 2012 года размещалось более 30 летних кафе.
По итогам прошедшего года можно сделать вывод - предприятия розничной торговли переходят на более высокий уровень обслуживания населения. Происходит реконструкция, укрупнение магазинов, увеличивается количество предприятий работающих по методу самообслуживания.
В Череповце офисные помещения располагаются в основном неформатных зданиях в центре города. Выделяется следующие форматные БЦ:
БЦ в районе перекрестка ул. Советская и Ленина (класс Б, 900-1200 р. за кв. м.)
БЦ на ул. Васильевская (класс Б)
БЦ-ТЦ «Наутилус» на углу ул. Васильевская и ул. Карла Либкнехта (помещения только на продажу)
Строящийся современный форматный БЦ класса Б (площадь не менее 4 тыс. кв. м.) на перекрестке ул. Сталеваров и ул. Карла Либкнехта.
При этом продажная стоимость земли находится на столичном уровне. Так, сейчас участки в 6-8 соток на набережной реки Вологда стоят около 75 тысяч долларов за сотку. Уровень арендных ставок на встроенные помещения в Череповце составляет от 400 до 800 рублей за кв. м. без НДС и коммунальных услуг. Уровень ставок в БЦ - 900-1200 рублей за кв. м.
В Череповце пока что построено три форматных ТЦ:
•«Северо-Западный» («Кей», широкий ассортимент промтоварных магазинов),
•ТРЦ «Сатурн» («Калинка», продуктовый универсам), оба на ул. Ленинградская.
•ТРК «Июнь» («Лента», продуктовые и промышленные товары) на ул. Годовикова.
Работает также ТЦ «Интерсити», с якорным арендатором «Эльдорадо», в административном здании на углу ул. Сталеваров и ул. Карла Либкнехта. В Череповце также развиты неформатные торговые центры и торговые объекты во встроенных помещениях.
Начавшийся кризис с конца 2008 года, очень сильно коснулся строительного комплекса. Незавершенные строительством объекты офисного и торгового назначения имеются и в нашем городе.
Читайте также >>>
Оценка экономики предприятия на примере ОАО АФК Система
Инвестиционная
деятельность - это вложение инвестиций и совокупность практических действий по
реализации инвестиций.
Оценка
эффективности инвестиций является наиболее ответственным этапом принятия
инвестиционного решения, от результатов которого в значительн ...
Пути повышения конкурентоспособности производственного предприятия (на примере ООО ПСК Ключ)
Развитие рыночных отношений в России предъявляет новые
требования к качественному уровню управления, характеру решаемых при этом
задач, а также к методам их решения. Это в полной мере относится ко всем
самостоятельно хозяйствующим субъектам. Подходить со старыми ...