Принципы и процесс оценки недвижимости

Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в суждениях. Это обусловлено сложностью процесса оценки, связанной с необходимостью учета большого количества далеко не всегда известных факторов, взаимодействие которых между собой и влияние на результаты оценки довольно неоднозначно. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком рыночной стоимости недвижимости.

По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались единообразными методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результат оценки, и в случае разногласий независимая сторона могла пройти по всем звеньям унифицированной процедуры, обнаружить источники возможных ошибок и при необходимости откорректировать результат.

Мировая практика выработала унифицированный набор методических правил и приемов - принципов оценки недвижимости, - на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости [12, с. 45].

Принципы оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы (рис. 2):

) принципы, основанные на представлении пользователя;

) принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями;

) принципы, связанные с рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее выгодного использования.

1. Принципы, основанные на представлении пользователя, отражают его представление об объекте недвижимости и включают полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности заключается в том, что всякая недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному инвестору и может быть нужна для реализации определенных функций или личных потребностей, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребностям пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

В случае с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

Рисунок 2 - Принципы оценки недвижимости

Принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости. Он гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно, было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Сходным с принципом замещения является понятие альтернативные издержки. Альтернативные издержки - это то, что потеряет инвестор, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и инвестируя именно в данный объект недвижимости.

Принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с потоком доходов или других выгод, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также его перепродажи.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Читайте также >>>

Расчет затрат на изготовление детали Кронштейн. Технологический процесс механической обработки
В современных рыночных условиях хозяйствования экономика машиностроения на российских предприятиях ведущей отрасли промышленности базируется на основных вопросах экономических отношений предприятий в условиях постоянно возрастающей конкурентной среды в рамках м ...

Разработка инвестиционного проекта по открытию автозаправочной станции
Предпринимательская деятельность неизбежно связана с вложением финансов в различные активы предприятия, которые в обязательном порядке должны осуществляться для эффективной деятельности. Любое имущество (в том числе и деньги), а также имущественные права ста ...