Доходный метод основывается на принципе ожидания - типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.
В основе доходного подхода лежат следующие принципы объекта недвижимости:
) принцип ожидания - заключается в предположении, какой доход от использования объекта недвижимости ожидает получить потенциальный собственник;
) принцип замещения.
Расчет стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода может производиться следующими методами:
) метод валовой ренты
) метод прямой капитализации дохода;
) метод дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации. Применяется данный метод, если потоки доходов стабильны длительный период времени, возрастают устойчивыми, умеренными темпами и представляют собой значительную положительную величину. Основная формула для расчета МПК:
,
где: С - стоимость объекта оценки;
ЧОД - чистый операционный доход;
- коэффициент капитализации.
Основные этапы оценки методом прямой капитализации:этап. Расчет ожидаемой среднегодового дохода:
а) потенциальный валовый доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-м ее использовании без учета возможных потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
,
где: S - площадь, сдаваемая в аренду, 
;
- арендная ставка за 1 .
б) действительный валовый доход (ДВД) - это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площади и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Определяется по следующей формуле:
,
где: П - потери дохода от недоиспользования площадей;
ДД - дополнительные (прочие) доходы.
в) чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовый доход за вычетом операционных расходов за год:
,
где: ОР - операционные расходы.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы делятся на:
Условно-постоянные - расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, страховые взносы, земельный налог);
Условно-переменные или эксплуатационные - расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (коммунальные, текущий ремонт, зарплата обслуживающего персонала, налоги на зарплату, расходы на содержание территории, на управление и по обеспечению безопасности).
Расходы на замещение (резервы) - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, санитарно-техническое оборудование и т.д.).этап. Определение коэффициента капитализации - отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух оставляющих - ставки дисконтирования и ставки возврата капитала.
Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, полученной в будущем. Учитывает степени рисков, связанных со степенью ликвидности объекта, риск вложений в недвижимость.
Методы определения ставки дисконтирования является:
) метод сравнения альтернативных инвестиций;
) метод кумулятивного построения - наиболее распространенный метод;
) метод выделения;
) метод мониторинга.
В рамках метода кумулятивного построения ставка дисконта определяется путем последовательного наращивания к безрисковой ставке надбавок на различные виды риска (надбавка на ликвидность и на инвестиционный менеджмент), связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Суть: более рисковые вложения требуют более высокой доходности.
Расчетная формула имеет вид:
,
где: БС - безрисковая ставка;
- риски, связанные с инвестициями в недвижимость.
Ставка возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости.
Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
Читайте также >>>
Расчет технико-экономических показателей электроцеха
Современное состояние и перспективы развития энергетики.
Чтобы получить энергию, необходимо затратить некоторое
количество энергетических ресурсов. Под энергетическими ресурсами понимают все
природные источники энергии, которые можно превращать в используемую ...
Развитие малого бизнеса на основе франчайзинга
В настоящее время широкое распространение
получила такая форма предпринимательства как франчайзинг.
Франчайзинг, являясь определенным типом
организации бизнеса, предполагает создание широкой сети однородных предприятий,
имеющих единую торговую марку (товарный ...