Доходный подход

Доходный метод основывается на принципе ожидания - типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

В основе доходного подхода лежат следующие принципы объекта недвижимости:

) принцип ожидания - заключается в предположении, какой доход от использования объекта недвижимости ожидает получить потенциальный собственник;

) принцип замещения.

Расчет стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода может производиться следующими методами:

) метод валовой ренты

) метод прямой капитализации дохода;

) метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации. Применяется данный метод, если потоки доходов стабильны длительный период времени, возрастают устойчивыми, умеренными темпами и представляют собой значительную положительную величину. Основная формула для расчета МПК:

,

где: С - стоимость объекта оценки;

ЧОД - чистый операционный доход;

- коэффициент капитализации.

Основные этапы оценки методом прямой капитализации:этап. Расчет ожидаемой среднегодового дохода:

а) потенциальный валовый доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-м ее использовании без учета возможных потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

,

где: S - площадь, сдаваемая в аренду, ;

- арендная ставка за 1 .

б) действительный валовый доход (ДВД) - это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площади и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Определяется по следующей формуле:

,

где: П - потери дохода от недоиспользования площадей;

ДД - дополнительные (прочие) доходы.

в) чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовый доход за вычетом операционных расходов за год:

,

где: ОР - операционные расходы.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся на:

Условно-постоянные - расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, страховые взносы, земельный налог);

Условно-переменные или эксплуатационные - расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (коммунальные, текущий ремонт, зарплата обслуживающего персонала, налоги на зарплату, расходы на содержание территории, на управление и по обеспечению безопасности).

Расходы на замещение (резервы) - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, санитарно-техническое оборудование и т.д.).этап. Определение коэффициента капитализации - отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух оставляющих - ставки дисконтирования и ставки возврата капитала.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, полученной в будущем. Учитывает степени рисков, связанных со степенью ликвидности объекта, риск вложений в недвижимость.

Методы определения ставки дисконтирования является:

) метод сравнения альтернативных инвестиций;

) метод кумулятивного построения - наиболее распространенный метод;

) метод выделения;

) метод мониторинга.

В рамках метода кумулятивного построения ставка дисконта определяется путем последовательного наращивания к безрисковой ставке надбавок на различные виды риска (надбавка на ликвидность и на инвестиционный менеджмент), связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Суть: более рисковые вложения требуют более высокой доходности.

Расчетная формула имеет вид:

,

где: БС - безрисковая ставка;

- риски, связанные с инвестициями в недвижимость.

Ставка возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Читайте также >>>

Основы управления материальными ресурсами предприятий
Развитие рыночной системы с ее повышенными требованиями к процессу формирования конечных результатов, дифференциация интересов пользователей финансовой информации, вызывают необходимость пересмотра традиционного порядка отражения фактов хозяйственной деятельност ...

Оценка магазина г. Череповца
Постановка задания на оценку Объект оценки Здание магазина, площадью 300 м2 Череповецкий район, д. Ясная поляна Череповецкий район, д. Ясная поляна Имущественные п ...