Доходный подход

Доходный метод основывается на принципе ожидания - типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

В основе доходного подхода лежат следующие принципы объекта недвижимости:

) принцип ожидания - заключается в предположении, какой доход от использования объекта недвижимости ожидает получить потенциальный собственник;

) принцип замещения.

Расчет стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода может производиться следующими методами:

) метод валовой ренты

) метод прямой капитализации дохода;

) метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации. Применяется данный метод, если потоки доходов стабильны длительный период времени, возрастают устойчивыми, умеренными темпами и представляют собой значительную положительную величину. Основная формула для расчета МПК:

,

где: С - стоимость объекта оценки;

ЧОД - чистый операционный доход;

- коэффициент капитализации.

Основные этапы оценки методом прямой капитализации:этап. Расчет ожидаемой среднегодового дохода:

а) потенциальный валовый доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-м ее использовании без учета возможных потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

,

где: S - площадь, сдаваемая в аренду, ;

- арендная ставка за 1 .

б) действительный валовый доход (ДВД) - это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площади и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Определяется по следующей формуле:

,

где: П - потери дохода от недоиспользования площадей;

ДД - дополнительные (прочие) доходы.

в) чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовый доход за вычетом операционных расходов за год:

,

где: ОР - операционные расходы.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся на:

Условно-постоянные - расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, страховые взносы, земельный налог);

Условно-переменные или эксплуатационные - расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (коммунальные, текущий ремонт, зарплата обслуживающего персонала, налоги на зарплату, расходы на содержание территории, на управление и по обеспечению безопасности).

Расходы на замещение (резервы) - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, санитарно-техническое оборудование и т.д.).этап. Определение коэффициента капитализации - отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух оставляющих - ставки дисконтирования и ставки возврата капитала.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, полученной в будущем. Учитывает степени рисков, связанных со степенью ликвидности объекта, риск вложений в недвижимость.

Методы определения ставки дисконтирования является:

) метод сравнения альтернативных инвестиций;

) метод кумулятивного построения - наиболее распространенный метод;

) метод выделения;

) метод мониторинга.

В рамках метода кумулятивного построения ставка дисконта определяется путем последовательного наращивания к безрисковой ставке надбавок на различные виды риска (надбавка на ликвидность и на инвестиционный менеджмент), связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Суть: более рисковые вложения требуют более высокой доходности.

Расчетная формула имеет вид:

,

где: БС - безрисковая ставка;

- риски, связанные с инвестициями в недвижимость.

Ставка возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Читайте также >>>

Разработка мероприятий по снижению себестоимости и увеличению прибыли в ООО Производственный комбинат г. Вятские Поляны Кировской области
В условиях рыночной экономики основой экономического развития общества является прибыль - важнейший показатель эффективности работы организации и источник ее жизнедеятельности. Прибыль - это денежное выражение основной части денежных накоплений, создаваемых ...

Оценка структуры распределения ВВП Республики Беларусь по кварталам 2010 г.
Внутренний валовой продукт (ВВП) Беларуси в 2010 году составил в текущих ценах Br163 трлн., что в сопоставимых ценах на 7,6% больше по сравнению с 2009 годом, сообщается в отчете Национального статистического комитета Беларуси (Белстат) со ссылкой на оперативны ...