Доходный подход

) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) - аннуитетный метод;

) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда);

) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) - дает наивысшую норму капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью, причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода.

Годовая ставка возврата капитала рассчитывается:

,

где: оставшийся срок экономической жизни (временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль).

Метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод позволяет оценить стоимость недвижимости в случае получения от него нестабильных де6нежных потоков, на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков доходов и остаточной стоимости в конце срока владения.

В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить в виде:

,

где: - текущая стоимость объекта оценки;

- денежный поток периода t;

- ставка дисконтирования периода t;- продолжительность владения, лет;

- стоимость реверсии (перепродажи).

Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта доходным подходом. Для этого нужно:

) определить величину потенциального валового дохода. По данным из сайта газеты «Из рук в руки» в среднем коттедж сдается за 30 тыс.руб./мес. Таким образом, потенциальный валовой доход будет:

тыс. руб.

) Потери от простоя дома составляют в среднем 1-2 месяца (зависит от времени года, месторасположения и т.д.). В данном случае, примем, что дом не сдавался 2 месяца, тогда потери будут составлять: тыс. руб.

) операционные расходы за 2009 г. на содержание дома (по квитанциям) составили:

а) переменные расходы:

электроснабжение (по квитанциям):

Примерно 500руб. в месяц, значит, 500р *12 мес. =6 000 руб. (в год)

газоснабжение (по квитанциям):

Примерно 1300 руб. в месяц, значит, 1300р. *12 мес. = 15 600руб. (в год)

водоснабжение (не оплачивается, поскольку имеется своя скважина, откуда насос и качает воду).

телефон (по квитанциям):

Примерно 400 р. в месяц, значит, 400р *12 мес. = 4800 руб. (в год)

ИТОГО переменных расходов: 6 000+15 600+4800 = 26 400руб. (в год)

б) постоянные расходы:

страхование имущества от несчастных случаев (1,5% от остаточной стоимости по затратному подходу, равной 1 610 582,05 руб.): руб.

налог на имущество - 1% от остаточной стоимости:

руб.

налог на землю:

Площадь земельного участка: 800 (из кадастрового паспорта земельного участка).

На основании решения представительного органа от 29 ноября 2005 г. № 2-3 «О земельном налоге»:

Налог на землю = 0,2% * 80480,48 (кадастр.стоимость ЗУ)=160,96 руб.

в) резерв на замещение: ежегодно 5% от ВС заменяемых конструктивных элементов (отделка). Удельный вес данных элементов по сб. 26, табл.21 УПВС составляет 15%. Восстановительная стоимость берется из затратного подхода (без НДС), равная 1 483 587 руб. Следовательно:

руб.

ИТОГО постоянных расходов: 24158,73+16105,82+160,96+11127=51 552,45 руб.

Таким образом, общая сумма операционных расходов составляет:

51 552,45 + 26400 = 77 952,45 руб.

) определение суммы чистого дохода:

тыс. руб.

Вычтем налог на прибыль (13% для ИЖС): 322,04 - (322,04*0,13) = 280,18 тыс. руб.

) расчет ставки капитализации:

а) в качестве безрисковой ставки примем средневзвешенную доходность рублевых вкладов 20 надежных банков РФ (для ЮЛ)- 9,7 % (см. журнал «Эксперт»).

б) Учтем планируемую инфляцию на 2010 год, равную 10%. Следовательно:

,7% *1,10=10,67%.

в) Норма амортизации для ИЖС равна 1%/год. Следовательно, срок нормативной жизни составит-

г) Но при достижении износа 70% и более здание подлежит сносу, значит, срок оставшейся экономической жизни составит:

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Читайте также >>>

Оценка и совершенствование экспортной деятельности предприятия на примере ОАО Концерн Аксион
Повсеместная интеграция капиталов на международном рынке, развитие процессов глобализации, расширение сферы функционирования валютного рынка создаёт широкие возможности для осуществления внешнеэкономической деятельности (ВЭД), которая является одной из основных ...

Планирование потребления и эффективность использования энергоресурсов на РУП БЗТДиА
Энергосбережение - это комплексная многоцелевая и долговременная проблема. Она должна решаться такими методами, чтобы заинтересовать в снижении рационального расходования топливно-энергетических ресурсов (ТЭР) не только государство, но и каждого производителя и ...