При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Изменение стоимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трём различным действующим уровням. Уровни факторов влияющих на стоимость недвижимости представлены в табл. 1.
Таблица 1 - Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
|
1-й Уровень (страна) | |
|
Экономические | |
|
- налоги в области недвижимости; - финансирование строительства и реконструкции; - предложение; - спрос. |
- обеспеченность населения объектами общественного назначения; - уровень жизни населения; - состояние и перспективы строительства; - рынок недвижимости. |
|
Социальные | |
|
- свободное время; - уровень образования и культуры населения, потребности; - структура населения. |
- семейность; - плотность заселения; - демографические. |
|
Физические | |
|
- экология; - географические; - геологические; - геодезические. |
- топографические; - природные ресурсы; - сейсмические; I - технологические решения в области землепользования. |
|
Политические | |
|
- законодательство на различных уровнях; - законы об операциях с недвижимостью; - законы в области экологии; - зонирование территорий. |
- закон о кредитной политике; - кадастры; - лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности; - политическая стабильность. |
|
2-й Уровень (город, район) | |
|
Местоположение | |
|
- транспортная доступность; - пешеходная доступность; - размещение объектов в плане города, (района). |
- наличие объектов социально-культурно-го назначения; - наличие и состояние коммуникаций; - примыкающее окружение. |
|
Физические | |
|
- физические параметры; - качество строительства и эксплуатации; - наличие коммунальных услуг. |
- функциональная пригодность и использование; - состояние недвижимости; - привлекательность, комфорт. |
|
Условия продаж | |
|
- залоги и заклады; - особые условия сделок. |
- мотивы продавцов и покупателей. |
|
Временные факторы | |
|
- дата оценки. |
- даты известных сделок по аналогам. |
|
Условия финансирования | |
|
- сроки кредитования; - процентные ставки. |
- условия выделения средств. |
|
3-й Уровень (здание) | |
|
Архитектурно-строительные | |
|
- объемно-планировочные показатели. | |
|
Финансово-эксплуатационные | |
|
- доходы; - эксплуатационные расходы. |
- стоимость строительства. |
Читайте также >>>
Особенности циклического развития современной России
Экономический рост - это не плавный, равномерно совершающийся
подъем. В движении общественного производства есть годы, когда рост общего
объема производства происходит очень быстро, в другие годы - медленнее, иногда
происходит даже спад. Регулярно повторяющиеся ...
Основы управления материальными ресурсами предприятий
Развитие рыночной системы с ее повышенными требованиями к процессу
формирования конечных результатов, дифференциация интересов пользователей
финансовой информации, вызывают необходимость пересмотра традиционного порядка
отражения фактов хозяйственной деятельност ...