В оценочной деятельности согласно Международным стандартам оценки - МСО - основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом - рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяется арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.
Стоимость в использовании с ее подвидами является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.
Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течение определенного времени. Точка рыночного равновесия, в которой совпадают спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида и равновесный объем. Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости подвержены влиянию множества факторов (рис. 1).
При оценке рыночной стоимости необходимо принимать во внимание, что на нее влияет и период времени, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную стоимость влияет главным образом спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к изменениям спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно влияет на рыночную стоимость. Рыночная стоимость, как показывает опыт, подвержена влиянию многочисленным, преходящим событиям. Они иногда взаимно погашают влияние друг друга, но могут и усиливать совокупное воздействие на стоимость. Поэтому рыночные цены нестабильны. Вот почему оценка недвижимости, особенно специфической или уникальной, осложнена и требует применения разнообразных методов, результаты которых необходимо согласовывать для получения результирующей оценки.
Рисунок 1 - Факторы, влияющие на спрос, предложение и рыночную стоимость недвижимости
В зависимости от цели проводимой оценки, от количества учитываемых факторов, объема и достоверности информации оценщик рассчитывает различные виды стоимости.
В РФ в соответствии с ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» п. 3, приняты следующие понятия и определения [5].
«Стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной иены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки».
Для понимания и применения стоимостных оценок крайне важны ясное указание вида и толкования стоимости, а также обеспечение их соответствия заданию по оценке. Изменение толкования стоимости может существенно повлиять на величины стоимости, которые будут приписаны разным объектам имущества.
Читайте также >>>
Регулирование инвестиционной деятельности
Участники
экономической системы, которыми являются как фирма, так и целая отрасль и
национальное хозяйство в целом - непрерывно нуждаются в ресурсах, которые
жизненно необходимы для создания и расширения, реконструкции или технического
перевооружения основного, ...
Расчет технико-экономических показаний работы буксира-кантовщика Харитонов
Транспорт
- это крупнейшая и важная отрасль народного хозяйства, огромная сфера
приложения человеческого труда, широчайшая область использования новейших
результатов науки и техники, гигантская динамическая система, где необходимо
теснейшее взаимодействие часте ...