Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».
После определения восстановительной стоимости определяют прибыль инвестора (застройщика). Прибыль инвестора - это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую инвестор (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Точной методики для определения этого показателя не существует.
Прибыль инвестора может определятся по формуле предложенной Озеровым Е.С.:
(3)
где ПИ - прибыль инвестора:
Yk - норма отдачи на капитал в альтернативные проекты;
k - срок строительства объекта;
Е - доля авансового платежа в общей стоимости нового строительства.
Согласно этой формуле основными факторами, от которых зависит величина прибыли инвестора, являются продолжительность строительства объекта, годовая норма отдачи на вложенный капитал (объект оценки), доля авансового платежа в общей стоимости нового строительства. В действительности приведённая формула даёт заниженные значения. Другим способом является определения прибыли инвестора, опираясь на рыночную информацию. Этот метод более точен, но из-за непрозрачности Российского рынка практически не применим.
Следующий шаг - это расчет выявленных видов износа.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. Износ обычно измеряют в процентах.
В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный, внешний (рис. 5).
Рисунок 5 - Виды и методы расчёта износов
аренда стоимость право недвижимость
Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.
При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта [24, с. 41]. В общем случае накопленный износ определяется по формуле:
И = 1 - (1-Ифиз)(1-Ифун)(1-Ивнеш) (4)
где И - общий накопленный износ;
Ифиз - физический износ;
Ивнеш - функциональный износ;
Ифун - внешний износ.
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина - амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий.
Нормативный метод физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя, применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Физический износ здания следует определять по формуле 5:
(5)
где Fф - физический износ здания, %;- физический износ i-го конструктивного элемента, %;- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания %;- количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике.
Читайте также >>>
Разработка бизнес-плана санаторно-курортного комплекса
Актуальность исследования. Российская Федерация - социальное государство,
политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную
жизнь и свободное развитие человека, однако по некоторым прогнозам уже через 15
лет россиян может стать меньше на ...
Оценка и совершенствование экспортной деятельности предприятия на примере ОАО Концерн Аксион
Повсеместная интеграция капиталов на международном рынке, развитие
процессов глобализации, расширение сферы функционирования валютного рынка
создаёт широкие возможности для осуществления внешнеэкономической деятельности
(ВЭД), которая является одной из основных ...