Анализ подходов к оценке недвижимости

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этаны метода остатка для земли:

определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Метод разбивки па участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

определение размеров и количества индивидуальных участков;

расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи [12, с. 52].

После определения стоимости земли можно определить итоговую стоимость объекта недвижимости. Её расчет осуществляется путем прибавления к стоимости строительства прибыли предпринимателя, корректировки на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвесторами затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода (коммерческой недвижимости).

Так же затратный подход слабо учитывает текущую рыночную ситуацию в отличие от сравнительного подхода.

Оценка недвижимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [24, с. 71].

Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта (рис. 7).

Рисунок 7 - Методы и способы внесения поправок в сравнительном подходе

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

. Изучаются состояния и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

При изучении рынка необходимо, чтобы сопоставимые объекты относились к одному сегменту рынка, а сделки с ними осуществлялись на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции (время, которое объект находится на рынке), независимости субъектов оценки, инвестиционной мотивации, которая определяется аналогичными мотивами инвестора, аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов, степенью износа [14, с. 13].

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Читайте также >>>

Планирование деятельности механообрабатывающего цеха на первый квартал 2013 г.
В современных экономических условиях предприятия Республики Беларусь всё больше внимания уделяют планированию и организации производственного процесса. Правильно выполненное планирование позволяет чётко определить цели предприятия и выявить основные направления ...

Разработка мероприятий по снижению себестоимости и увеличению прибыли в ООО Производственный комбинат г. Вятские Поляны Кировской области
В условиях рыночной экономики основой экономического развития общества является прибыль - важнейший показатель эффективности работы организации и источник ее жизнедеятельности. Прибыль - это денежное выражение основной части денежных накоплений, создаваемых ...