Анализ подходов к оценке недвижимости

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами [24, с. 66].

Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: капитализации потерь в арендной плате, сравнительных продаж, срока экономической жизни. Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

После определения износа необходимо рассчитать стоимость земельного участка. Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в земельном кадастре [9].

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются методы: сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки (рис. 6).

Рисунок 6 - Подходы и методы оценки земельных участков

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться: как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. Формула расчёта стоимости земельного участка имеет вид:

(8)

где Сзем - стоимость земельного участка;

ЧОДзем - чистый операционный доход от земельного участка за год;

Rз - коэффициент капитализации земельного участка.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов сравнения объектов;

определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Читайте также >>>

Оценка и совершенствование экспортной деятельности предприятия на примере ОАО Концерн Аксион
Повсеместная интеграция капиталов на международном рынке, развитие процессов глобализации, расширение сферы функционирования валютного рынка создаёт широкие возможности для осуществления внешнеэкономической деятельности (ВЭД), которая является одной из основных ...

Расчет цены программного продукта Базы данных Страхования
В настоящее время база данных предприятий является одной из самых необходимой информацией. Многие аналитики каждый месяц собирают и обновляют свои данные. Разработка программного обеспечения на заказ на сегодняшний день является одним из наиболее успешно и быст ...