Сравнительный подход

Для расчета величины поправок возможно использование следующих методов:

Методы на основе анализа парных продаж - подбираются два объекта, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением местоположения, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.

Экспертные методы расчета поправок - основывается на рыночной информации, например, среднерыночных ценах на жилье по районам города. Поправки вносятся в процентном выражении.

Статистические методы расчета поправок - основывается на выявлении зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Этот метод самый трудоемкий.

После отбора подходящих объектов-аналогов и корректировка стоимости каждого из них для определения стоимости оцениваемого объекта необходимо согласовать результаты с помощью следующих методов:

) метод минимальных поправок - стоимость оцениваемого объекта определяется как скорректированная стоимость объекта-аналога с наименьшей величиной абсолютной суммы корректировок, т.е. чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе согласования.

) метод средневзвешенной стоимости - стоимость оцениваемого объекта определяется как средневзвешенная величина скорректированной стоимости всех объектов-аналогов. В этом случае каждому результату присваивается удельный вес, например, от валовой суммы корректировок.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта получается путем присвоения скорректированным величинам сопоставимых продаж удельных весов.

Цена того выбранного аналога, к которому применялось наименьшее количество и величина поправок, будет наиболее сопоставим с оцениваемым объектом, т.е. присваивается наибольший удельный вес. Например:

Произведем оценку объекта с помощью подхода сравнительного анализа продаж. Для этого выберем 5 объектов-аналогов, проданных за 1-2 месяца до проведения оценки нашего объекта. Представим выбранные аналоги в форме таблицы:

ИНФОРМАЦИЯ

О продаже индивидуальных жилых строений в городе Альметьевск

Местонахождение, наименование

Дополнитель-ные постро-ения или улучшения, стоимость которых необходимо вычесть

Год пост-ройки

Об-щая пло-щадь

Начальная цена (без НДС), руб.

Средняя стои-мость на 1, руб.

Дата торгов

При-ме-чание

Альметьевск,пгт Джалиль,ул. Новая дом 3,2 эт. кирпичный дом, участок 10 соток

Гараж на 2 авто, баня, сарай

2000

280

2650000-(10 сотки* 100 000)-(2*90000)=1470000

7357

14.03.10

-

Альметьевск,пос Нижняя Мактама,2 эт. кирпичный дом,участок 10 соток.

-

2003

350

3000000- (10 сотки* 100 000) =2000000

7143

15.03.10

-

Альметьевск,ул Абсалямова дом 6 -а., участок 11 соток

Новая баня (30 м2), гараж кирпичный с осмотровой ямой

2002

360

3200 000 -(11 *100 000) -100000- (30 м2* 10 000) = 1800000

6945

16.03.10

-

Альметьевск,пос Шаран,ул. Центральная дом 4,2эт кирпичный,участок 6 соток

Баня (15м2),гараж кирпичный,сарай

1998

250

2500000-(15*10000)-90000-(6*100000)=1660000

8320

15.03.10

-

Азнакаево,ул. Молодежная,2 этажный дом,участок 9 соток.

Баня(36м2),2 гаража, сарай,теплица

2004

300

3300000-(9*100000)-(36*10000)-(2*90000)=1860000

8600

12.03.10

-

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Читайте также >>>

Развитие газовой промышленности России
Газовой промышленности России уже более 50 лет. Конечно, среди других крупных отраслей ТЭК - угольной, нефтяной, электроэнергетики, имеющих более чем столетнюю историю, она представляется довольно юным организмом. Но даже сейчас отрасль демонстрирует гибкость и ...

Расчет технико-экономических показателей деятельности строительной организации
Целью данной курсовой работы является - всестороннее комплексное изучение производственно-хозяйственной деятельности предприятия, научиться производить расчёты себестоимости производимой продукции, определять доходы от реализации, осуществлять расчёты финансовы ...