Анализ подходов к оценке недвижимости

Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую ликвидность недвижимости. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала.

. Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, Т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

Rк = Ry + 1/n (17)

где n - оставшийся срок экономической жизни;y - ставка доходности инвестиций.

. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

к = Ry + SFF(n, Y) (18)

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = Ry - (ставка дохода на инвестиции).

. Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

Rк = Ry + SFF(n, Yб) (19)

где Yб - безрисковая ставка процента [18].

Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.

Rк = Ry - ∆SFF(n, Y) (20)

где ∆ - процент прироста цены актива.

. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается:

(21)

где Rm - ипотечная постоянная;

ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

(22)

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = m х Rm + (1-m) х Re (23)

где m - коэффициент ипотечной задолженности.

Формула связанных инвестиций также может быть применена для составных частей недвижимости земли и строений. Взвешенные ставки капитализации для земли и строений могут быть рассчитаны при условии, что можно получить точные ставки капитализации для каждого из компонентов, а также долги их вклада в общую стоимость имущества.

R = L х R1+ В х R2 (24)

где L - стоимость земли в % от общей стоимости;- ставка капитализации для земли;

В - стоимость здания в % от общей стоимости;- ставка капитализации для здания.

Перейти на страницу: 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Читайте также >>>

Расчет интегральной экономической оценки проекта совершенствованию системы управления недвижимости коммерческого назначения
Рынок коммерческой недвижимости находится в состоянии переходного периода. По мере роста рынка конкуренция между проектами будет усиливаться, выдвигая на первый план успешные решения и понижая позиции «шаблонных» объектов. Большинство современных проектов своей ...

Расчет технико-экономических показателей деятельности строительной организации
Целью данной курсовой работы является - всестороннее комплексное изучение производственно-хозяйственной деятельности предприятия, научиться производить расчёты себестоимости производимой продукции, определять доходы от реализации, осуществлять расчёты финансовы ...