Прогноз
До конца года дефицит торговых площадей усилится, что спровоцирует дальнейший рост ставок аренды в качественных объектах в размере 5-7%.
В ответ на запрет строительства в пределах ТТК девелоперы будут осваивать удаленные жилые районы, бывшие промзоны и другие территории для развития, собственники существующих объектов уже сейчас рассматривают возможность их реконструкции с целью увеличения площади.
Единственным крупным объектом, анонсируемым к строительству за исследуемый период, стал ТРЦ на 19-м км МКАД площадью 130 000 кв. м. В то же время активизируется тенденция строительства торговых центров, рассчитанных на целевую аудиторию ближайших жилых районов, в т.ч. ТЦ на Профсоюзной ул., Парковой ул., ТРЦ «МЦ». Концепцию районных торговых центров осваивают и профессиональные девелоперы жилой недвижимости - группа ПИК планирует объединить нежилые помещения в составе своих жилых комплексов в полноценный ТЦ, компания YIT заявила о развитии площадок под строительство ТЦ в Подмосковье
Таблица 2
|
№п/п |
Параметр |
Значение параметра |
Источник информации |
Компания,на которую идет ссылка |
|
Курс долл.СШАна 27.10.2011 |
30,5732 |
www.cbr.ru | ||
|
1 |
Площадь общая, кв.м |
200 000 |
Данные из проекта | |
|
2 |
Площадь полезная,кв.м |
121 000 | ||
|
3 |
Площадь торговой части здания,кв.м |
70 000 | ||
|
4 |
Площадь парковки подземной,кв.м |
51 000 | ||
|
Количество машиномест,шт |
2 550 | |||
|
Средняя площадь машиноместа,кв.м |
20 | |||
|
6 |
Стоимость строительства,руб./кв.м |
30 000 | ||
|
7 |
Общая стоимость строительства объекта недвижимости,руб |
6 000 000 000 | ||
|
8 |
Состав структуры финансирования | |||
|
Собственные,% |
70 |
4 200 000 000 | ||
|
Привлеченные,% |
15 |
900 000 000 | ||
|
Заемные,% |
15 |
900 000 000 | ||
|
Срок погашение кредита, лет |
3 | |||
|
Процентная ставка,% |
20 |
0,2 | ||
|
Кредит взят под простые проценты | ||||
|
Ежегодные выплаты без учета процентной ставки,руб |
300 000 000 | |||
|
Выплаты по первому году, с учетом % по кредиту |
1 080 000 000 | |||
|
Выплаты по второму году, с учетом % по кредиту |
1 260 000 000 | |||
|
Выплаты по третьему году, с учетом % по кредиту |
1 440 000 000 | |||
|
9 |
Уровень вакантных площадей до прихода УК,% |
8 | ||
|
10 |
Уровень вакантных площадей после прихода УК, % |
5 | ||
|
11 |
Базовая арендная ставка до прихода УК,долл.США/кв.м/год | |||
|
Якоря |
250 | |||
|
Зона развлечений |
190 | |||
|
Зона фудкорта |
2400 | |||
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
2000 | |||
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
2900 | |||
|
Для парковочного машиноместа |
400 | |||
|
12 |
Базовая арендная ставка до прихода УК,руб./кв.м/год. | |||
|
Якоря |
7 643,30 | |||
|
Зона развлечений |
5 808,91 | |||
|
Зона фудкорта |
73 375,68 | |||
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
61 146,40 | |||
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
88 662,28 | |||
|
Для парковочного машиноместа( за машиноместо в год) |
12 229,28 | |||
|
13 |
Уровень изменения арендных ставок после прихода УК %(-) |
5 |
0,05 | |
|
14 |
Базовая арендная ставка после прихода УК% | |||
|
Якоря |
7 261,14 | |||
|
Зона развлечений |
5 518,46 | |||
|
Зона фудкорта |
69 706,90 | |||
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
58 089,08 | |||
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
84 229,17 | |||
|
Для парковочного машиноместа (за машиноместо в год) |
12 229,28 | |||
|
15 |
Прогноз повышения арендных ставок |
10 |
Данные анализа рынка | |
|
16 |
Эксплуатационные расходы,долл.США/кв.м/год |
175 | ||
|
Эксплуатационные расходы до прихода УК,руб/кв.м/год |
5350,31 | |||
|
Уровень изменения эксплуатационных расходов после прихода УК,%(-) |
20 |
0,2 | ||
|
Эксплуатационные расходы после прихода УК,руб/кв.м/год |
4280,248 | |||
|
Расчет дененжного потока до прихода УК | ||||
|
№п/п |
Параметр |
1-й год |
2-й год |
3-й год |
|
Площадь полезная, кв.м |
121000 |
121000 |
121000 | |
|
Площадь торговой части здания, кв.м |
70000 |
70000 |
70000 | |
|
Якоря |
38000 |
38000 |
38000 | |
|
Зона развлечений |
3000 |
3000 |
3000 | |
|
Зона фудкорта |
2500 |
2500 |
2500 | |
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
17000 |
17000 |
17000 | |
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
9500 |
9500 |
9500 | |
|
Площадь парковки подземной,кв.м |
51000 |
51000 |
51000 | |
|
Прогноз повышения арендных ставок | ||||
|
для торговых центров |
0 |
5 |
5 | |
|
для парковочных мест |
0 |
3 |
3 | |
|
Арендные ставки,руб./кв.м./год | ||||
|
Якоря |
7 643,30 |
8 407,63 |
9 248,39 | |
|
Зона развлечений |
5 808,91 |
6 389,80 |
7 028,78 | |
|
Зона фудкорта |
73 375,68 |
80 713,25 |
88 784,57 | |
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
61 146,40 |
67 261,04 |
73 987,14 | |
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
88 662,28 |
97 528,51 |
107 281,36 | |
|
Для парковочного машиноместа(за машиноместо в год) |
12 229,28 |
12 840,74 |
13 868,00 | |
|
1 |
Потенциальный валовый доход(ПВД), руб |
2 404 276 448,00 |
2 643 144 859,60 |
2 906 804 467,62 |
|
От торговой части |
2 373 091 784,00 |
2 610 400 962,40 |
2 871 441 058,64 | |
|
Якоря |
290 445 400,00 |
319 489 940,00 |
351 438 934,00 | |
|
Зона развлечений |
17 426 724,00 |
19 169 396,40 |
21 086 336,04 | |
|
Зона фудкорта |
183 439 200,00 |
201 783 120,00 |
221 961 432,00 | |
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
1 039 488 800,00 |
1 143 437 680,00 |
1 257 781 448,00 | |
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
842 291 660,00 |
926 520 826,00 |
1 019 172 908,60 | |
|
от подземной парковки |
31 184 664,00 |
32 743 897,20 |
35 363 408,98 | |
|
Недозагрузка торговой части,% |
7,00 |
5,00 |
4,00 | |
|
2 |
Действительный валовый доход (ДВД),руб. |
2 238 160 023,12 |
2 512 624 811,48 |
2 791 946 825,27 |
|
От торговой части |
2 206 975 359,12 |
2 479 880 914,28 |
2 756 583 416,29 | |
|
От подземной парковки |
31 184 664,00 |
32 743 897,20 |
35 363 408,98 | |
|
3 |
Эксплуатационные расходы,руб |
1 070 062 000,00 |
1 070 062 000,00 |
1 070 062 000,00 |
|
4 |
Чистый операционный доход,руб. |
1 168 098 023,12 |
1 442 562 811,48 |
1 721 884 825,27 |
|
5 |
Выплаты по обслуживанию долга |
1 080 000 000,00 |
1 260 000 000,00 |
1 440 000 000,00 |
|
6 |
Чистый валовый доход,руб. |
88 098 023,12 |
182 562 811,48 |
281 884 825,27 |
|
7 |
Налого на прибыль,24% |
21 143 525,55 |
43 815 074,76 |
67 652 358,06 |
|
8 |
Чистый доход,руб. |
66 954 497,57 |
138 747 736,72 |
214 232 467,21 |
Читайте также >>>
Планирование фонда заработной платы
В современной отечественной экономической литературе совокупные издержки
работодателя на оплату труда обозначаются термином «фонд заработной платы».
Фонд оплаты труда является неотъемлемой частью финансовой системы
предприятия. Планирование фонда оплаты труда - не ...
Оценка фонда оплаты труда на примере Аккермановского рудника
Являясь основным источником дохода трудящихся, заработная плата
является формой вознаграждения за труд и формой материального стимулирования их
труда. Она направлена на вознаграждение работников за выполненную работу и на
мотивацию достижения желаемого уровня пр ...