Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости

Прогноз

До конца года дефицит торговых площадей усилится, что спровоцирует дальнейший рост ставок аренды в качественных объектах в размере 5-7%.

В ответ на запрет строительства в пределах ТТК девелоперы будут осваивать удаленные жилые районы, бывшие промзоны и другие территории для развития, собственники существующих объектов уже сейчас рассматривают возможность их реконструкции с целью увеличения площади.

Единственным крупным объектом, анонсируемым к строительству за исследуемый период, стал ТРЦ на 19-м км МКАД площадью 130 000 кв. м. В то же время активизируется тенденция строительства торговых центров, рассчитанных на целевую аудиторию ближайших жилых районов, в т.ч. ТЦ на Профсоюзной ул., Парковой ул., ТРЦ «МЦ». Концепцию районных торговых центров осваивают и профессиональные девелоперы жилой недвижимости - группа ПИК планирует объединить нежилые помещения в составе своих жилых комплексов в полноценный ТЦ, компания YIT заявила о развитии площадок под строительство ТЦ в Подмосковье

Таблица 2

№п/п

Параметр

Значение параметра

Источник информации

Компания,на которую идет ссылка

Курс долл.СШАна 27.10.2011

30,5732

www.cbr.ru

1

Площадь общая, кв.м

200 000

Данные из проекта

2

Площадь полезная,кв.м

121 000

3

Площадь торговой части здания,кв.м

70 000

4

Площадь парковки подземной,кв.м

51 000

Количество машиномест,шт

2 550

Средняя площадь машиноместа,кв.м

20

6

Стоимость строительства,руб./кв.м

30 000

7

Общая стоимость строительства объекта недвижимости,руб

6 000 000 000

8

Состав структуры финансирования

Собственные,%

70

4 200 000 000

Привлеченные,%

15

900 000 000

Заемные,%

15

900 000 000

Срок погашение кредита, лет

3

Процентная ставка,%

20

0,2

Кредит взят под простые проценты

Ежегодные выплаты без учета процентной ставки,руб

300 000 000

Выплаты по первому году, с учетом % по кредиту

1 080 000 000

Выплаты по второму году, с учетом % по кредиту

1 260 000 000

Выплаты по третьему году, с учетом % по кредиту

1 440 000 000

9

Уровень вакантных площадей до прихода УК,%

8

10

Уровень вакантных площадей после прихода УК, %

5

11

Базовая арендная ставка до прихода УК,долл.США/кв.м/год

Якоря

250

Зона развлечений

190

Зона фудкорта

2400

Для торговых центров(600-1000кв.м)

2000

Для торговых центров(100-500кв.м)

2900

Для парковочного машиноместа

400

12

Базовая арендная ставка до прихода УК,руб./кв.м/год.

Якоря

7 643,30

Зона развлечений

5 808,91

Зона фудкорта

73 375,68

Для торговых центров(600-1000кв.м)

61 146,40

Для торговых центров(100-500кв.м)

88 662,28

Для парковочного машиноместа( за машиноместо в год)

12 229,28

13

Уровень изменения арендных ставок после прихода УК %(-)

5

0,05

14

Базовая арендная ставка после прихода УК%

Якоря

7 261,14

Зона развлечений

5 518,46

Зона фудкорта

69 706,90

Для торговых центров(600-1000кв.м)

58 089,08

Для торговых центров(100-500кв.м)

84 229,17

Для парковочного машиноместа (за машиноместо в год)

12 229,28

15

Прогноз повышения арендных ставок

10

Данные анализа рынка

16

Эксплуатационные расходы,долл.США/кв.м/год

175

Эксплуатационные расходы до прихода УК,руб/кв.м/год

5350,31

Уровень изменения эксплуатационных расходов после прихода УК,%(-)

20

0,2

Эксплуатационные расходы после прихода УК,руб/кв.м/год

4280,248

Расчет дененжного потока до прихода УК

№п/п

Параметр

1-й год

2-й год

3-й год

Площадь полезная, кв.м

121000

121000

121000

Площадь торговой части здания, кв.м

70000

70000

70000

Якоря

38000

38000

38000

Зона развлечений

3000

3000

3000

Зона фудкорта

2500

2500

2500

Для торговых центров(600-1000кв.м)

17000

17000

17000

Для торговых центров(100-500кв.м)

9500

9500

9500

Площадь парковки подземной,кв.м

51000

51000

51000

Прогноз повышения арендных ставок

для торговых центров

0

5

5

для парковочных мест

0

3

3

Арендные ставки,руб./кв.м./год

Якоря

7 643,30

8 407,63

9 248,39

Зона развлечений

5 808,91

6 389,80

7 028,78

Зона фудкорта

73 375,68

80 713,25

88 784,57

Для торговых центров(600-1000кв.м)

61 146,40

67 261,04

73 987,14

Для торговых центров(100-500кв.м)

88 662,28

97 528,51

107 281,36

Для парковочного машиноместа(за машиноместо в год)

12 229,28

12 840,74

13 868,00

1

Потенциальный валовый доход(ПВД), руб

2 404 276 448,00

2 643 144 859,60

2 906 804 467,62

От торговой части

2 373 091 784,00

2 610 400 962,40

2 871 441 058,64

Якоря

290 445 400,00

319 489 940,00

351 438 934,00

Зона развлечений

17 426 724,00

19 169 396,40

21 086 336,04

Зона фудкорта

183 439 200,00

201 783 120,00

221 961 432,00

Для торговых центров(600-1000кв.м)

1 039 488 800,00

1 143 437 680,00

1 257 781 448,00

Для торговых центров(100-500кв.м)

842 291 660,00

926 520 826,00

1 019 172 908,60

от подземной парковки

31 184 664,00

32 743 897,20

35 363 408,98

Недозагрузка торговой части,%

7,00

5,00

4,00

2

Действительный валовый доход (ДВД),руб.

2 238 160 023,12

2 512 624 811,48

2 791 946 825,27

От торговой части

2 206 975 359,12

2 479 880 914,28

2 756 583 416,29

От подземной парковки

31 184 664,00

32 743 897,20

35 363 408,98

3

Эксплуатационные расходы,руб

1 070 062 000,00

1 070 062 000,00

1 070 062 000,00

4

Чистый операционный доход,руб.

1 168 098 023,12

1 442 562 811,48

1 721 884 825,27

5

Выплаты по обслуживанию долга

1 080 000 000,00

1 260 000 000,00

1 440 000 000,00

6

Чистый валовый доход,руб.

88 098 023,12

182 562 811,48

281 884 825,27

7

Налого на прибыль,24%

21 143 525,55

43 815 074,76

67 652 358,06

8

Чистый доход,руб.

66 954 497,57

138 747 736,72

214 232 467,21

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7

Читайте также >>>

Оценка влияния бизнес-планирования на конечные результаты деятельности организации с целью их улучшения
Всякий, кто всерьез хочет заниматься предпринимательской деятельностью и получать прибыль в рыночной среде, должен иметь хорошо продуманный и всесторонне обоснованный детальный план - документ, определяющий стратегию и тактику ведения бизнеса, выбор цели, техник ...

Региональный воспроизводственный процесс в Республике Башкортостан
Региональный рынок представляет собой территориальную организацию сферы обращения, где должны быть согласованы интересы производителей и потребителей. Управление рынком требует изучения совокупности региональных рыночных отношений, конкурентной среды, развития ...