Возможный набор услуг по уборке и содержанию объекта:
• Уборка лестничных клеток помещений и мест общего пользования
• Уборка и благоустройство прилегающей территории
• Обеспечение вывоза бытового мусора
• Обеспечение дезинфекции
. Работа по заявкам.
. Аварийно-восстановительные работы.
. Услуги по обеспечению безопасности. Обеспечение защиты здания от возможных правонарушений как внутри, так и с внешней стороны. Достигается путем установки систем охранной сигнализации, системы контроля доступа, разработки пропускной системы и привлечения квалифицированного охранного персонала.
. Организация отношений с коммунальными службами города. По мере возможности заключения с муниципальными органами прямых договоров о предоставлении коммунальных услуг.
. Ведение отчетности связанное с текущей деятельностью органов управления и службы эксплуатации. В данном случае УК должно контролировать и вести строгий учет и составлять прогнозы будущих денежных потоков. Представление собственнику годовой сметы по эксплуатации здания, учет всех фактических расходов в течение года, сверка фактических расходов бюджета.
. Материальное обеспечение. Наличие в штате УК целого отдела по снабжению (если крупный объект), либо специалиста снабженца который обеспечивает закупку необходимых материалов для обслуживания здания (если мелкий объект).
. Страхование и управление рисками
Схема 3. Структура отдела управления и эксплуатации
Рисунок12. Схема работы договорного отдела
Координация взаимоотношений с участниками программы управления
Взаимодействие с собственным объектом недвижимости (ОН) является ключевой составляющей при реализации программы управления ОН и строится на основе договора управления ОН. По договору управления собственным ОН передает его к УК на определенный срок, УК обязуется управлять ОН в интересах собственника. При этом передача ОН в управлении не влечет перехода права собственности на него УК.
УК на этапе реализации программы становится:
) Прием ОН в управлении
) Подготовка ОН к коммерческому использованию
) Продвижение ОН на рынок
) Техническо-эксплуатационный ОН
) Обслуживание клиентов.
Оценка результатов управления недвижимостью
Оценка результатов управления недвижимостью, является ключевым пунктом именно здесь собственник, определяет успешность выбранной стратегии управления объектом на втором этапе, а управляющая компания - эффективность разработанной и реализуемой программы управления на третьем этапе. Вместе (собственник и управляющая компания) сравнивают получаемые результаты от эксплуатации недвижимости с теми целями, которые были поставлены ими изначально. Если фактические результаты существенно отличаются от запланированных, то применяются меры по уменьшению разрыва между планом и фактов.
Таблица 4
|
Расчет денежного потока после прихода УК | ||||
|
№п/п |
Параметр |
1-й год |
2-й год |
3-й год |
|
Площадь полезная, кв.м |
121000 |
121000 |
121000 | |
|
Площадь торговой части здания, кв.м |
70000 |
70000 |
70000 | |
|
Якоря |
38000 |
38000 |
38000 | |
|
Зона развлечений |
3000 |
3000 |
3000 | |
|
Зона фудкорта |
2500 |
2500 |
2500 | |
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
17000 |
17000 |
17000 | |
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
9500 |
9500 |
9500 | |
|
Площадь парковки подземной,кв.м |
51000 |
51000 |
51000 | |
|
Прогноз повышение арендных ставок | ||||
|
для торговых центров |
0 |
5 |
5 | |
|
для парковочных мест |
0 |
3 |
3 | |
|
Арендные ставки,руб./кв.м./год | ||||
|
Якоря |
7 643,30 |
8 407,63 |
9 248,39 | |
|
Кинотеатр |
5 808,91 |
6 389,80 |
7 028,78 | |
|
Зона фудкорта |
73 375,68 |
80 713,25 |
88 784,57 | |
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
61 146,40 |
67 261,04 |
73 987,14 | |
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
88 662,28 |
97 528,51 |
107 281,36 | |
|
Для парковочного машиноместа(за машиноместо в год) |
12 229,28 |
12 840,74 |
13 868,00 | |
|
1 |
Потенциальный валовый доход(ПВД), руб |
2 404 276 454,00 |
2 643 144 877,00 |
2 906 804 285,00 |
|
От торговой части |
2 373 091 790,00 |
2 610 400 990,00 |
2 871 440 885,00 | |
|
Якоря |
290 445 400,00 |
319 489 940,00 |
351 438 820,00 | |
|
Кинотеатр |
17 426 730,00 |
19 169 400,00 |
21 086 340,00 | |
|
Зона фудкорта |
183 439 200,00 |
201 783 125,00 |
221 961 425,00 | |
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
1 039 488 800,00 |
1 143 437 680,00 |
1 257 781 380,00 | |
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
842 291 660,00 |
926 520 845,00 |
1 019 172 920,00 | |
|
от подземной парковки |
31 184 664,00 |
32 743 887,00 |
35 363 400,00 | |
|
Недозагрузка торговой части,% |
5,00 |
3,00 |
2,00 | |
|
2 |
Действительный валовый доход (ДВД),руб. |
2 285 621 864,50 |
2 564 832 847,30 |
2 849 375 467,30 |
|
От торговой части |
2 254 437 200,50 |
2 532 088 960,30 |
2 814 012 067,30 | |
|
От подземной парковки |
31 184 664,00 |
32 743 887,00 |
35 363 400,00 | |
|
3 |
Эксплуатационные расходы,руб |
1 070 062 000,00 |
1 070 062 000,00 |
1 070 062 000,00 |
|
4 |
Чистый операционный доход,руб. |
1 215 559 864,50 |
1 494 770 847,30 |
1 779 313 467,30 |
|
6 |
Чистый валовый доход,руб. |
135 559 864,50 |
234 770 847,30 |
339 313 467,30 |
|
7 |
Налого на прибыль,24% |
32 534 367,48 |
56 345 003,35 |
81 435 232,15 |
|
8 |
Чистый доход,руб. |
103 025 497,02 |
178 425 843,95 |
257 878 235,15 |
|
Чистый доход,руб. |
66 954 497,57 |
138 747 736,72 |
214 232 467,21 | |
|
Превышение Чистого дохода, руб. |
36 070 999,45 |
39 678 107,23 |
43 645 767,94 | |
|
Доход УК,% от дохода |
6,00 |
7,00 |
8,00 | |
|
Доход УК,руб. |
6 181 529,82 |
12 489 809,08 |
20 630 258,81 | |
Читайте также >>>
Планирование на предприятии
Организация
производства и оптимальное управление им являются важнейшими факторами
ускорения научно-технического прогресса. Они обеспечивают наиболее полное и
эффективное использование трудовых, материальных и финансовых ресурсов
предприятия, снижение себестоим ...
Оценка конкурентоспособности предприятия
В условиях развивающейся конкуренции данная тема необычайно актуальна.
Конкуренция служит важнейшим способом повышения эффективности, как целой
экономической системы, так и всех ее звеньев. Конкуренция - это цивилизованная
форма борьбы за выживание, это сильне ...