Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости

Возможный набор услуг по уборке и содержанию объекта:

• Уборка лестничных клеток помещений и мест общего пользования

• Уборка и благоустройство прилегающей территории

• Обеспечение вывоза бытового мусора

• Обеспечение дезинфекции

. Работа по заявкам.

. Аварийно-восстановительные работы.

. Услуги по обеспечению безопасности. Обеспечение защиты здания от возможных правонарушений как внутри, так и с внешней стороны. Достигается путем установки систем охранной сигнализации, системы контроля доступа, разработки пропускной системы и привлечения квалифицированного охранного персонала.

. Организация отношений с коммунальными службами города. По мере возможности заключения с муниципальными органами прямых договоров о предоставлении коммунальных услуг.

. Ведение отчетности связанное с текущей деятельностью органов управления и службы эксплуатации. В данном случае УК должно контролировать и вести строгий учет и составлять прогнозы будущих денежных потоков. Представление собственнику годовой сметы по эксплуатации здания, учет всех фактических расходов в течение года, сверка фактических расходов бюджета.

. Материальное обеспечение. Наличие в штате УК целого отдела по снабжению (если крупный объект), либо специалиста снабженца который обеспечивает закупку необходимых материалов для обслуживания здания (если мелкий объект).

. Страхование и управление рисками

Схема 3. Структура отдела управления и эксплуатации

Рисунок12. Схема работы договорного отдела

Координация взаимоотношений с участниками программы управления

Взаимодействие с собственным объектом недвижимости (ОН) является ключевой составляющей при реализации программы управления ОН и строится на основе договора управления ОН. По договору управления собственным ОН передает его к УК на определенный срок, УК обязуется управлять ОН в интересах собственника. При этом передача ОН в управлении не влечет перехода права собственности на него УК.

УК на этапе реализации программы становится:

) Прием ОН в управлении

) Подготовка ОН к коммерческому использованию

) Продвижение ОН на рынок

) Техническо-эксплуатационный ОН

) Обслуживание клиентов.

Оценка результатов управления недвижимостью

Оценка результатов управления недвижимостью, является ключевым пунктом именно здесь собственник, определяет успешность выбранной стратегии управления объектом на втором этапе, а управляющая компания - эффективность разработанной и реализуемой программы управления на третьем этапе. Вместе (собственник и управляющая компания) сравнивают получаемые результаты от эксплуатации недвижимости с теми целями, которые были поставлены ими изначально. Если фактические результаты существенно отличаются от запланированных, то применяются меры по уменьшению разрыва между планом и фактов.

Таблица 4

Расчет денежного потока после прихода УК

     

№п/п

Параметр

1-й год

2-й год

3-й год

 

Площадь полезная, кв.м

121000

121000

121000

 

Площадь торговой части здания, кв.м

70000

70000

70000

 

Якоря

38000

38000

38000

 

Зона развлечений

3000

3000

3000

 

Зона фудкорта

2500

2500

2500

 

Для торговых центров(600-1000кв.м)

17000

17000

17000

 

Для торговых центров(100-500кв.м)

9500

9500

9500

 

Площадь парковки подземной,кв.м

51000

51000

51000

 

Прогноз повышение арендных ставок

     
 

для торговых центров

0

5

5

 

для парковочных мест

0

3

3

 

Арендные ставки,руб./кв.м./год

     
 

Якоря

7 643,30

8 407,63

9 248,39

 

Кинотеатр

5 808,91

6 389,80

7 028,78

 

Зона фудкорта

73 375,68

80 713,25

88 784,57

 

Для торговых центров(600-1000кв.м)

61 146,40

67 261,04

73 987,14

 

Для торговых центров(100-500кв.м)

88 662,28

97 528,51

107 281,36

 

Для парковочного машиноместа(за машиноместо в год)

12 229,28

12 840,74

13 868,00

1

Потенциальный валовый доход(ПВД), руб

2 404 276 454,00

2 643 144 877,00

2 906 804 285,00

 

От торговой части

2 373 091 790,00

2 610 400 990,00

2 871 440 885,00

 

Якоря

290 445 400,00

319 489 940,00

351 438 820,00

 

Кинотеатр

17 426 730,00

19 169 400,00

21 086 340,00

 

Зона фудкорта

183 439 200,00

201 783 125,00

221 961 425,00

 

Для торговых центров(600-1000кв.м)

1 039 488 800,00

1 143 437 680,00

1 257 781 380,00

 

Для торговых центров(100-500кв.м)

842 291 660,00

926 520 845,00

1 019 172 920,00

 

от подземной парковки

31 184 664,00

32 743 887,00

35 363 400,00

 

Недозагрузка торговой части,%

5,00

3,00

2,00

2

Действительный валовый доход (ДВД),руб.

2 285 621 864,50

2 564 832 847,30

2 849 375 467,30

 

От торговой части

2 254 437 200,50

2 532 088 960,30

2 814 012 067,30

 

От подземной парковки

31 184 664,00

32 743 887,00

35 363 400,00

3

Эксплуатационные расходы,руб

1 070 062 000,00

1 070 062 000,00

1 070 062 000,00

4

Чистый операционный доход,руб.

1 215 559 864,50

1 494 770 847,30

1 779 313 467,30

6

Чистый валовый доход,руб.

135 559 864,50

234 770 847,30

339 313 467,30

7

Налого на прибыль,24%

32 534 367,48

56 345 003,35

81 435 232,15

8

Чистый доход,руб.

103 025 497,02

178 425 843,95

257 878 235,15

Чистый доход,руб.

66 954 497,57

138 747 736,72

214 232 467,21

 

Превышение Чистого дохода, руб.

36 070 999,45

39 678 107,23

43 645 767,94

 

Доход УК,% от дохода

6,00

7,00

8,00

 

Доход УК,руб.

6 181 529,82

12 489 809,08

20 630 258,81

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7

Читайте также >>>

Расчет участка цеха по сборке турбины ППО
Целью курсового проекта является выполнение технико - экономических расчетов, связанные с работой сборочного участка цеха по сборке турбины ППО. Авиационное двигателестроение, базирующееся на высоких технологиях и передовых достижениях науки, стимулирует разви ...

Оценка стоимости ОАО ЗабайкалцветметНИИпроект
Оценка стоимости предприятия представляет собой упорядоченный целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости предприятия с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определённый момент времени в условиях конкретного рынка. О ...