По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость. Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимостьрассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. Важным условием определения рыночной стоимости является также то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически неблагополучных объектов. В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частичной рыночной стоимости является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативная стоимость. Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость
- это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно-рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.
В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объекта. Стоимость замещения
- это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта. Стоимость воспроизводства
- это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки. С применением идентичных материалов и технологий. С учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п.
В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании, ликвидационную стоимость. Стоимость объекта оценки при существующем использовании -
это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме. Ликвидационная стоимость
- это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.
В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость, для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость. Инвестиционная стоимость- это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им. Стоимость для целей налогообложения
Читайте также >>>
Оценочное предприятие ООО УралИнформКонсалтинг
Рынок
недвижимости и оценка недвижимости развивается стремительными темпами -
строятся новые административные и жилые здания и сооружения, сдаются в аренду
дома и квартиры, совершается множество операций на вторичном рынке жилья.
Без
чего было бы невозможно ...
Основы оценки недвижимости
недвижимость оценка риэлтерский экономический
Преддипломная
практика выполнена в обществе с ограниченной ответственностью «БизнесОценка»,
созданное в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации,
Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответс ...