Риск низкой ликвидности.
Данный риск аккумулирует в себе остальные риски, так как любое неблагоприятное проявление в конечном итоге реализует риск низкой ликвидности. Расчет риска низкой ликвидности производился на основе формулы:
Срок экспозиции был определен на основе исследования рынка объектов схожего назначения на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области, схожих по основным технико-экономическим параметрам и составил 12 месяцев. Итоговая величина риска низкой ликвидности определена, как:
(%) [9]
Величина риска неэффективного менеджмента. Данный риск является наиболее существенным при расчете ставки дисконтирования, так как реализация данного риска способна нанести весомый ущерб.
Так как объект требует достаточно простой структуры менеджмента, представляется возможным присвоить данному риску величину 1%.
Величина ставки дисконтирования определяется простым суммированием пяти вышеперечисленных величин, что позволяет рассчитать ставку дисконтирования как:
Итоговая ставка дисконтирования составила 18,3%
Сравнительный подход
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, по которым имеется рыночная информация о стоимости сделок с ними. Сущность сравнительного подхода заключается в определении стоимости объекта на основании стоимости объектов-аналогов, проданных в аналогичных экономических и иных условиях и обладающих аналогичными технико-экономическими характеристиками.
Таблица 9. Принципы сравнительного подхода.
|
Принцип |
Сущность |
|
Принцип спроса и предложения |
Существует взаимосвязь между величиной предложения и величиной спроса, равно как и взаимосвязь рыночной цены с каждой из величин |
|
Принцип замещения |
Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше величины цены продажи (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность |
Таблица 10. Преимущества и недостатки доходного подхода.
|
ПреимуществаНедостатки | |
|
1) В итоговой стоимости учитывается среднерыночная цена спроса и среднерыночная цена предложения 2) На основании выборки информации об объектах-аналогах возможно наблюдение динамики изменения среднерыночной цены, а также спроса и предложения 3) Статически обоснован 4) Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов 5) Прост в применении, в то же время обеспечивает высокую степень надежности полученного результата |
1) Различия продаж 2) Сложность сбора информации о практических ценах продаж 3) Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки 4) Зависимость от активности рынка. 5) Зависимость от стабильности рынка 6) Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах |
Таблица 11. Методы сравнительного подхода.
|
Метод парных продаж |
Сопоставление и анализ нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, отличающихся единственной характеристикой, которая требует внесения поправки к фактической цене сопоставимого объекта. |
|
Метод валового рентного мультипликатора |
ВРМ - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу. |
Таблица 12. Виды корректировок при применении сравнительного подхода.
|
Процентные поправки |
вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий |
Собъекта = Саналог*Пкоректир Собъекта =Сед. сравнении. * Пкоректир |
|
Абсолютные поправки |
вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже; |
Собъекта=Саналог*Пабсолютн. Собъекта= (Сед. сравнения *Ккол. ед. сравнения) +Пабсолютная |
|
Денежные поправки |
вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. |
Собъекта = Саналог*Потносительн Собъекта= (Сед. сравнения *К относительн) +П кол. ед. сравнения |
|
Кумулятивные процентные поправки |
определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. | |
Читайте также >>>
Расчет потребности в водоснабжении, численности городского транспорта и технико-технологического обеспечения
Актуальность
исследований заключается в следующем. Городское хозяйство - это комплекс
расположенных на территории города предприятий, учреждений и организаций,
призванных удовлетворять социально - бытовые потребности проживающего в нем
населения. Оно включает в ...
Разработка мероприятий по снижению себестоимости и увеличению прибыли
В условиях рыночной экономики основой
экономического развития общества является прибыль - важнейший показатель
эффективности работы организации и источник ее жизнедеятельности.
Прибыль - это денежное выражение основной части
денежных накоплений, создаваемых п ...