Базовые инструменты оценочного механизма

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Таблица 13. Этапы применения затратного подхода.

1 этап

Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Таблица 14. Преимущества и недостатки затратного подхода.

ПреимуществаНедостатки

1. технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 2. обоснование необходимости обновления действующего объекта; 3. оценка зданий специального назначения; 3. при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка; 4. анализ эффективности использования земли; 5. решение задач страхования объекта; 6. решение задач налогообложения; 7. при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Таблица 15. Методы затратного подхода.

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2

Со - стоимость оцениваемого объекта; См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату

Метод разбивки по компонентам

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты - фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле

Расчет Метод разбивки по компонентам

Сзд = Сзд - стоимость строительства здания в целом; Vj - объем j-го компонента; Сj - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания; Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Метод субподряда

основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю

аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат

предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются

Метод количественного обследования

Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Методы расчета затрат.

При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат

Ресурсный метод

расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод

это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-индексный метод

перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод

суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Читайте также >>>

Оценка стоимости 5% пакета акций предприятия ОАО Монтаж
В условиях глобального финансового кризиса проявились существенные недостатки в развитии системы антикризисного управления как экономики в целом, так и отдельно взятого предприятия. В связи, с этим увеличилось количество предприятий находящихся на стадии б ...

Пути повышения конкурентоспособности производственного предприятия (на примере ООО ПСК Ключ)
Развитие рыночных отношений в России предъявляет новые требования к качественному уровню управления, характеру решаемых при этом задач, а также к методам их решения. Это в полной мере относится ко всем самостоятельно хозяйствующим субъектам. Подходить со старыми ...