Базовые инструменты оценочного механизма

В процессе обследования объекта оценки и проведения экспертиз состояния систем и элементов здания, а также на основании предоставленной Оценщику информации и документации формируется совокупное описание объекта оценки, содержащее сведения о технико-экономических характеристиках объекта и анализ на их основе.

Таблица 16. Описание объекта.

ИНФОРМАЦИЯ, НЕОБХОДИМАЯ ДЛЯ ИДЕНТИФИКАЦИИ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ЕОН)

Наименование объекта оценки

Единый объект недвижимости: застроенный земельный участок с улучшениями

Адрес объекта оценки

г. Санкт-Петербург, г. Колпино, Ижорский завод, участок 192

Инвентарный номер объекта

192

Кадастровый квартал

0017212

Климатический район

II

Территориальный пояс

1

Вид зарегистрированного вещного права

- на улучшения

Собственность

- на землю

Собственность

Правообладатель

Физическое лицо

Правоустанавливающий документ

Титул собственности

Назначение и текущее использование ЕОН

Объект производственного назначения/использования (металлургическое производство)

Обременения

нет

Характер и функциональное назначение улучшений

Одноэтажное производственное здание площадью 1900 м2

Год постройки

1972 год

Балансовая стоимость

 

Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

Регистрационная запись в ГКН, кадастровый паспорт, технический паспорт

ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ОТНОСИМОГО К ЕОН

Целевое назначение земель

Земли населенных пунктов

Характер разрешенного использования участка

Код: 142007000000 Описание: Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов

Кадастровый номер участка

78: 37: 17212: 192

Удельный показатель кадастровой стоимости

= (кад. стоим/Sз/у) = 12639704,98/6900м2=1831,8

Площадь участка

6900 м2

Описание фронтальных границ участка

Участок граничит со следующими участками: по северной границе - участок 448, по восточной - участок 34, по южной - участок 62, по юго-западной - участок 178, по западной граница - 186, по северо-западная - участок 561

Форма участка

Неправильная, прямоугольновидная

Топография участка

Рельеф участка ровный, спокойный.

Гидрография и геодезия (инженерно-геологические условия)

Грунты залегания - суглинок, возможно затопление, высокий уровень заболоченности, водяной горизонт 1,5-2м. Геология участка позволяет размещать на нем крупные производственные объекты без свайного поля.

Состояние и обустроенность участка

Низкий уровень захламленности, достаточная освещенность в ночное время суток, отсутствие зеленых насаждений.

Возможности расширения

Территория "Ижорского завода" застроена достаточно плотно, соседние, близь прилегающие участки, находятся в собственности других лиц и не продаются, что делает невозможным расширение площади существующего объекта недвижимости. Участок оснащен подъездом - асфальтированной дорогой, что позволяет организовать подъезд необходимого транспорта для проведения ремонта и реконструкции, имеющегося производственного здания.

ОПИСАНИЕ ЗАСТРОЙКИ УЧАСТКА

Перечень зданий, сооружений

Одноэтажное производственное здание с застекленными окнами свободной планировки, с проездными неутепленными распашными воротами

Год постройки

1972 год

Конструктивный тип здания

БМЖ (быстромонтируемое здание на легком железобетонном каркасе)

Расположение здания на земельном участке

Здание расположено внутри территории земельного участка

Группа капитальности

II

Эффективный (фактический) возраст, лет

40 лет

Срок экономической жизни, лет

125 лет

Оставшийся срок экономической жизни, лет

85 лет

Площадь здания (кв. м.)

1900 м2

Строительный объем, (куб. м.)

11400 м3

Этажность

1

Физические характеристики объектов недвижимости

Одноэтажное здание свободной планировки, состояние помещения: хорошее, площадь: общая=1900м2, полезная 1881м2, здание ангарного типа

Строительные характеристики объектов недвижимости

Класс капитальности II, Здание свободной планировки без перегородок, средняя высота потолков 6 м., высота по коньку 7м, высота по фасаду 4м

Технико-экономические показатели объекта недвижимости

Отдельно стоящее здание общей площадью-1900м2, полезная площадь объекта-1881м, вспомогательная площадь-19м (раздевалка и санузел). Соотношение полезной и вспомогательной площади 99% к 1%.

ХАРАКТЕРИСТИКА КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЙ ЗАСТРОЙКИ

Фундаменты

Железобетонный ленточный

Стены

Легкая кирпичная кладка

Перегородки

Нет

Перекрытия

Железобетонные

Кровля

Мягкая рулонная черепица

Оконные проемы

Трехслойные пластиковые окна

Дверные проемы

Металлические

Инженерное оборудование

Отопление: паровое (сети завода). Водоснабжение: есть. Водоотвод: есть (очистные системы завода). Электричество: 35 кВт, возможно увеличение. Газоснабжение: Возможно газоснабжения

Отделка

Без отделки

Дополнительные элементы

Наличие парковки: парковка Ижорского завода

ИНФРАСТРУКТУРА РАЙОНА ПРИМЫКАНИЯ

Транспортная инфраструктура

К зданию ведет асфальтированная дорога. Участок расположен в 16 км от КАД, в 5 км от Московского шоссе, 16 км до станции метро "Купчино". В городе развитая сеть социальных автобусов (16 пригородных и 13 внутригородских маршрутов) и коммерческих маршрутных такси (20 маршрутов). Пригородные маршруты соединяют Колпино с Санкт-Петербургом (метро Звёздная, Купчино, Рыбацкое, Пролетарская, Ломоносовская), Пушкином, Павловском, Никольским, Ульяновкой, совхозом им. Тельмана, Войскорово, населёнными пунктами Колпинского района. (Например: от м. Звездная до завода идет 202 маршрутка, от м. Рыбацкое 220, от м. Пролетарская 220Б). Через Колпино проходит железнодорожная линия Санкт-Петербург - Москва, в черте города расположены станция Колпино и платформа "Ижорский завод" (в 1,5км от данного объекта). 2 сентября 2009 года было открыто продолжение Софийской улицы Санкт-Петербурга до Колпинского шоссе, позволившее разгрузить транспортные потоки на Московском и Петрозаводском шоссе. От Ижорского завода до центра Колпино 2,2 км. Ижорский завод имеет общую неохраняемую парковку.

Социальная инфраструктура

Оцениваемый производственный комплекс находится на территории "Ижорского Завода" в окружении производственных комплексов, составляющих благоприятную среду для осуществления деятельности данного типа, что позволяет формировать цепь поставщиков и покупателей. Также для производственных комплексов, находящихся на территории данного завода, имеются привилегии, связанные с транспортной доступностью, осуществлением погрузки и разгрузки материалов. В шаговой доступности находятся объекты социального и торгового назначения, что обеспечивает благоприятные условия для работников Производственного Комплекса. На территории Ижорского Завода расположен медицинский пункт и аптека.

ХАРАКТЕРИСТИКИ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ЕОН

Степень престижности района расположения

Территория "Ижорского завода" застроена достаточно плотно, соседние, близь прилегающие участки, находятся в собственности других лиц. Основной тип окружающих зданий - производственные здания 3-5 класса по СНИПу. Объект расположен на исторической территории Ижорских заводов.

Социально-общественный климат района

Данный объект находится в окружении таких же объектов, т.к. он находится в границе "Ижорского Завода" и непосредственно составляет его часть. "Ижорский Завод" имеет положительную репутацию и не оказывает негативного воздействия на репутацию оцениваемого Производственного Комплекса. Помимо прочего, территория Ижорского завода является промзоной, что исключает отрицательное воздействие на близлежащие объекты.

Степень безопасности района расположения

Производственный Комплекс находится непосредственно на территории "Ижорского Завода", на данный момент завод осваивает новые технологии, что позволяет существенно повысить экологическую безопасность. Так же Администрация г. Колпино выделяет существенные средства для обеспечения экологической безопасности. Все крупные предприятия находятся восточнее и севернее жилой части города. Преобладающее направление ветра в течение года с юго-запада и запада, где большие пространства занимают поля и леса. Поэтому промышленные загрязнения, как правило, сносятся ветром от жилой части, что позволяет считать воздух в Колпино. относительно чистым. С другой стороны, на юго-востоке в менее чем 5 км находится полигон с токсичными отходами, что, по-видимому, оказывает в определённой степени негативное влияние на состояние воздуха в Колпино. Главным загрязнителем воздуха экологи считают Усть-Ижорский фанерный комбинат. По степени криминальности 6 баллов из 10. В Колпино два отдела полиции, 20-й отряд государственной противопожарной службы, в городе располагается 346-й Краснознаменный спасательный центр МЧС России (в/ч 01630), предназначен для проведения аварийно-спасательных и других неотложных работ на территории Северо-Западного региона.

Близкорасположенные объекты, повышающие стоимость оцениваемого ЕОН

Наличие потенциальных потребителей и поставщиков Областной центр в шаговой доступности Река Ижора, как источник воды для санитарных и производственных целей Ж/Д ветка, находящаяся в собственности другого лица, являющаяся потенциальным объектом установления сервитута

Близкорасположенные объекты, понижающие стоимость оцениваемого ЕОН

Действующее Ж/Д полотно большой пропускной способности, являющееся потенциальным источником вибраций, негативно влияющих на конструктивные качества здания

МАКРОУРОВЕНЬ

Прогноз ВВП на 2013 год составляет 3,1%. Прогнозная величина инфляции в Российской Федерации на 2013 год. За основу взят аналитический прогноз, подготовленный Алексеем Калининым, руководителем практики госконсалтинга компании SBS-consulting. Этот прогноз также учитывает прогноз темпа роста инфляции, заявленный Министерством экономического развития РФ. Проведенный анализ определяет прогнозный темп инфляции в РФ на 2013 год в размере 5,5-6,5%, что позволяет использовать данную величину в размере 6% . Кроме того, индексы промышленного производства и деловой активности показывают стабильный рост около 3-4% по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет. Инвестиции в основной капитал сохраняют свои объемы, На сегодняшний день, макроэкономическую ситуацию можно охарактеризовать как стабильную, с тенденциями к стагнации. В первую очередь, подобный вывод можно сделать на основе обзора рынка недвижимости Санкт-Петербурга, подготовленного ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга". По данным анализа, объем сделок на рынке недвижимости в 2012 году не превысит показатели 2011 года, но и не покажет заметного снижения, что позволяет говорить об определенной стабильности на региональном рынке недвижимости без явных предпосылок к росту. Общеэкономическая ситуация в Российской Федерации позволяет говорить об умеренном снижении темпов роста экономики, при сохранении общестабильного экономического фона. Вышеперечисленное позволяет говорить о стабильности макросреды и практическом отсутствии факторов, способных негативно отразиться на стоимости объекта.

МЕЗОУРОВЕНЬ

Совокупный уровень цен на строительную продукцию показывает небольшой рост в районе 1%. Рынок производственной недвижимости является гораздо менее объемным, ликвидным, по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости за счет явного разделения сегмента на субрынки в зависимости от функционального назначения каждого конкретного объекта, что сильно сужает круг потенциальных покупателей для каждого объекта и существенно повышает срок экспозиции. Конечно, основным фактором, диктующим общее состояние рынка промышленной недвижимости, является значительный дефицит подобных объектов. Одна из причин подобной ситуации кроется, прежде всего, в несоответствии предлагаемых объектов интересам потенциальных покупателей, ведь во многих сферах производства существуют особые требования к зданию размещения, будь то повышенная износоустойчивость для производств с высоким уровнем механического воздействия (например, вибраций) или соответствие санитарным требованиям для размещения продовольственного производства. Кроме того, в настоящий момент, типичный потенциальный покупатель (арендатор) производственного объекта заинтересован в сравнительно небольших площадях, в среднем от 100 до 2000м2, которые бы обеспечили небольшое производство в достаточной степени. Большие площади таким покупателям просто ни к чему. С учетом вышесказанного, объект оценки выгодно отличается от прочих и приобретает значительную востребованность в силу своей универсальности. Диаграмма "Структура объектов недвижимого имущества нежилого фонда в Санкт-Петербурге"

МИКРОУРОВЕНЬ

Объект является достаточно универсальным в силу, прежде всего, своей планировки и удобного местоположения. Кроме того, за счет своих относительно небольших размеров, объект может оказаться востребованным среди потенциальных покупателей, для которых целью приобретения данного объекта будет размещение небольшого по масштабу производства. На пользу универсальности объекту идет также качественная инфраструктура, транспортная доступность крупного экономического центра (Санкт-Петербурга). Все это позволяет говорить об объекте оценки как о востребованном на рынке и имеющем широкую базу потенциальных покупателей.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Читайте также >>>

Разработка годового плана участка по ремонту вала
Цель курсовой работы - рассчитать себестоимость ремонта вала и на основе этого расчета определить технико-экономические показатели плана участка. Экономическая эффективность работы предприятия зависит от нескольких факторов. Экономический эффект - это ...

Пути повышения конкурентоспособности производственного предприятия (на примере ООО ПСК Ключ)
Развитие рыночных отношений в России предъявляет новые требования к качественному уровню управления, характеру решаемых при этом задач, а также к методам их решения. Это в полной мере относится ко всем самостоятельно хозяйствующим субъектам. Подходить со старыми ...