LargeEconomic

· анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, физическим

Информационной основой для выбора объектов-аналогов послужила информационная база ИНТЕРНЕТ в частности сайты: http://special. auto.ru <http://special.auto.ru> и http://www.raise.ru.

Объяснение и приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам объектов оценки:

1. Поправка на условия продажи:

Данная поправка учитывает тип рыночной информации по фактору завершенности сделки. В данном случае Оценщик при определении рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода использовал цены предложения объектов-аналогов, что предусматривает возможность некоторого торга, величина которого в рыночных условиях составляет около 2%.

2. Поправка на дату предоставления рыночной информации:

Для расчета поправки на дату предоставления рыночной информации Оценщиком проводится индексирование стоимости однородного объекта - аналога к дате проведения оценки в соответствии с ежемесячными индексами производителей промышленных товаров, официально публикуемых Федеральной службой государственной статистики РФ, осуществляющей свою деятельность под руководством Правительства РФ (www.gks.ru <http://www.gks.ru>). Данный индекс показывает влияние затратных факторов, и, прежде всего цен на используемые при производстве ресурсы: материальные, энергетические и трудовые.

3. Поправка на год выпуска

Поправка на год выпуска учитывает разницу в количестве лет между выпуском оцениваемого объекта и объектов-аналогов. В оценочной теории и практике поправка на год выпуска рассчитывается обычно следующим образом:

Квып. = 1 - ( (1/Тэф * (То. ан. - Т оо)), где

Тэф - срок полезного использования;

То. ан. - фактический срок службы аналогов;

Т оо - фактический срок службы оцениваемого объекта.

Срок полезного использования объекта оценки принимается обычно в соответствии с Постановлением Правительства РФ №1 от 1 января 2002 г. "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" (с изменениями от 9 июля 2003г., 8 августа 2003г.). Однако на практике часто оказывается, что срок службы объектов де факто значительно превышает их нормативные значения. Ввиду отсутствия иных законодательно закрепленных норм и правил, Оценщик в своих расчетах опирался на выявленные хозяйственные факты увеличения сроков использования объектов-аналогов, установленные в ходе анализа рыночной информации, и в качестве максимального срока использования принимал наибольшую величину срока жизни аналогов, выявленных на рынке. Срок полезного использования объектов оценки принимается - 80лет.

4. Поправка на техническое состояние

Корректировка рассчитывается, исходя из уровня технического состояния, как оцениваемого объекта, так и объектов-аналогов, определяемого процентами, по следующей формуле:

где

Иф. o. o. - физический износ объекта оценки;

Иф. о. а. - физический износ объекта-аналога.

5. Поправка на местоположение

Введение данной поправки проводилось ввиду того, что местонахождение объектов - налогов отличается от месторасположения объектов оценки. Транспортные расходы определены по данным Internet ресурса http://www.rtarif.ru.

Средневзвешенная величина скорректированных цен объектов - аналогов дает представление о стоимости оцениваемого объекта, полученной сравнительным подходом, в соответствии с нижеприведенной формулой.

Сср= , где

Сср - стоимость объекта оценки сравнительным подходом, руб. а - балл корректности стоимости аналога, в соответствии с отклонением от первоначальной стоимости объекта-аналога; Ci - стоимость объекта-аналога после введения всех корректировок, руб. Баллы по объектам - аналогам распределяются по 3-х балльной системе, при этом объектам-аналогам с меньшим процентным изменением (по абсолютной величине) придается наибольшее значение, далее рассчитывается средневзвешенное значение.

Таблица 6 - Расчет стоимости сравнительным подходом объекта оценки - "Автогрейдер ДЗ - 180 № ХЧ 8137 колесный"

Читайте также >>>

Разработка концепции управления объектом недвижимости на примере Торгово-развлекательного центра Гагаринский
управление В данной курсовой работе, рассматриваемым объектом анализа является торгово-развлекательный центр Гагаринский, который находится в стадии эксплуатации. Состояние здания хорошее, так как ТЦ был открыт 22.11.2010 года. Собственником объекта недвижимости ...

Развитие газовой промышленности России
Газовой промышленности России уже более 50 лет. Конечно, среди других крупных отраслей ТЭК - угольной, нефтяной, электроэнергетики, имеющих более чем столетнюю историю, она представляется довольно юным организмом. Но даже сейчас отрасль демонстрирует гибкость и ...