Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости ОАО «НЗХК», с использованием общепринятых подходов

1. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы в рамках сравнительного подхода.

Сравнительный подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы, сданы в аренду или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи либо сдаче в аренду. Если такая недвижимость на рынке отсутствует, данный подход не применим.

В данной работе в рамках сравнительного подхода был проведен анализ рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объектов аналогичных по назначению и местоположению в г. Новосибирске.

Анализ рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объектов производился по следующим этапам:

1. Определение наиболее важных характеристик данного типа коммерческой недвижимости, к которой относятся оцениваемые нами здания согласно анализа наиболее эффективного использования, влияющих на рыночную стоимость.

2. Распределение наиболее часто встречающихся вариантов характеристик по типам недвижимости.

3. Анализ значения каждой характеристики на рыночную стоимость объекта путем определения удельного веса характеристики на основе статистического опроса мнения экспертов.

4. Определение «оценок» по каждому варианту характеристики по бальной системе. Основным принципом расстановки «оценок» является преимущество одного критерия характеристики над предыдущим.

Следует отметить, что объекты имеющие определенное количество балов рассматриваются относительно друг друга по количеству баллов, накопленных в одинаковом диапазоне. Шкала баллов равна от - 2 до 2 с шагом равным 0,5.

5. Описание аналогов и оцениваемых объектов на основании выше установленных характеристик и их возможных вариантов по типам недвижимости.

6. Распределение «оценок» по установленным характеристикам и определенным «оценкам» по каждому аналогу и оцениваемому объекту.

7. Определение базового коэффициента рыночной стоимости по каждому аналогу и объекту оценки как средневзвешенного значения «оценок» характеристик и удельных весов этих характеристик (основанных на мнениях экспертов).

8. Определение возможной рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объекта оценки по методу «пропорции» при условии если бы у нас был один аналог. В этом случае средневзвешенное значение (базовый коэффициент) по каждому аналогу различное.

Неизвестной в пропорции: Базовый К 1 / Стоимость ставки аренды 1м2 аналога 1 = Базовый К объекта оценки / Стоимость ставки аренды 1 м2 объекта оценки является стоимость ставки арендной платы 1 м2 объекта оценки.

9. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объекта оценки как среднеарифметическое значение результатов возможных стоимостей, выведенных из пропорций.

Анализ рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 складских зданий помещений и определение рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 оцениваемых зданий представлены в табл. 7 - 11.

Таблица 7 - Анализ значения характеристик складских помещений

Площадь (балл)

Права собственности (балл)

Физическое состояние (балл)

Удаленность от центра города (балл)

Наличие отопления (балл)

Наличие телефона (балл)

Наличие грузоподъемного оборудования (балл)

Наличие пандуса (балл)

Наличие охраны, парковки, ж/д путей (балл)

Итого (балл)

Эксперт 1

0,1

0,05

0,2

0,15

0,15

0,05

0,15

0,05

0,1

1

Эксперт 2

0,2

0,1

0,15

0,15

0,1

0,05

0,1

0,1

0,05

1

Эксперт 3

0,15

0,1

0,25

0,25

0,05

0,05

0,1

0,025

0,025

1

Эксперт 4

0,3

0,2

0,4

0

0,02

0

0,03

0,05

0

1

Эксперт 5

0,2

0,1

0,25

0,1

0,06

0,05

0,1

0,06

0,08

1

Уд. Вес

0,19

0,11

0,25

0,13

0,076

0,04

0,096

0,057

0,051

1

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Читайте также >>>

Особенности ведения складского хозяйства в КУП Минсктранс
технический база Aктуaльнoсть тeмы oбуслoвлeнa тeм, чтo рынoчнaя стрaтeгия рaзвития экoнoмики прeдпoлaгaeт сбaлaнсирoвaннoe рaзвитиe всeх oтрaслeй нaрoднoгo хoзяйствa кaк oтрaслeй мaтeриaльнoгo прoизвoдствa, тaк и инфрaструктуры. К oтрaслям инфрaструктуры oтнoся ...

Расчет показателей экономической деятельности в РФ
Задание 1. Построить сводные национальные счета: - Производства - Образования доходов - Распределения первичных доходов - Вторичного распределения доходов - Использования располагаемого дохода - Операций с капиталом - ...