Максимальная эффективность (критерий В); рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход и максимальную текущую стоимость.
Финансовая целесообразность (критерий Г): из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будут давать приемлемый доход владельцу объекта. Участок расположен в пригороде в близи с производственными строениями, поэтому наиболее целесообразное использование данного объекта с назначением под торговлю промышленных товаров либо с назначением под склад промышленных товаров. Критерием финансовой осуществимости, является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и месторасположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т. д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.
Итак, мы определили, что наиболее эффективно использовать данный земельный участок под использование общественного здания. Остается вопрос качества этого здания - это доджем быть склад или магазин. Для ответа на этот вопрос мы сравнили финансовую эффективность различных вариантов использования земельного участка. Для этого применим технику инвестиционного остатка для земли.
Техника остатка
заключается в прямой капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.
Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка
как условно вакантного;
Приобретение оцениваемого земельного участка и его использование, как свободною, с учетом затрат на снос имеющегося здания представляется экономически нецелесообразным. В этой ситуации определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно вакантного не проводилось.
Наилучшее и наиболее эффективное использование Объекта оценки:
По критерию А.
По мнению Оценщика, физически возможно использование Объекта оценки следующими способами:
Вариант А 1. Под складское помещение. Сдача в аренду 100%.
Вариант А 2. Под торговое помещение. Сдача в аренду 100%.
По критерию Б.
С точки зрения федерального и регионального законодательства допустимость вероятного использования (сегодня или в потенциале) по критерию А, по мнению Оценщика, выглядит следующим образом:
Вариант А 1.разрешен
Вариант А 2.разрешен
По критерию В.
Величина чистого операционного дохода по каждому из вариантов использования рассчитан исходя из имеющейся у Оценщика информации о средних арендных ставках по видам объектов в г. Череповце и Череповецком районе (п. Тоншалово, п. Ясная поляна), а так же сведении об уровне текущих издержек по содержанию (объектов, аналогичных Объекту оценки.
Читайте также >>>
Оценка экономики предприятия на примере ОАО АФК Система
Инвестиционная
деятельность - это вложение инвестиций и совокупность практических действий по
реализации инвестиций.
Оценка
эффективности инвестиций является наиболее ответственным этапом принятия
инвестиционного решения, от результатов которого в значительн ...
Планирование и организация производства продукции
Машиностроение является ключевой отраслью народного хозяйства,
обеспечивающей разнообразные потребности общества и отдельного человека
благодаря производству машин, оборудования, приборов. От результатов
деятельности промышленного предприятия зависят экономическ ...