Затратный подход

Таким образом, рассчитаем стоимость внутренних санитарно-технических и электротехнических работ на 09.03.2010, она равна ∑= 516541 руб.

Полная восстановительная стоимость объекта на 9 марта 2010 г. составит: 516541+4911225=5427766руб.

Полная восстановительная стоимость объекта с учетом предпринимательской прибыли (для жилья - 1,5) составит: 5427766 *1,5 = 8141649руб.

Полная восстановительная стоимость объекта с учетом НДС составит:

*1,18 = 9607145,8 руб.

Оценка физического износа

Существует несколько методов оценки физического износа объекта недвижимости:

) метод срока жизни объекта и его элементов - основан наположении, что износ здания, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы. В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется по формуле:

,

где: - количество лет, прошедших с момента ввода в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-го элемента или ситемы;

- нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-го элемента или ситемы при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.

При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов или систем.

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов () отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:

.

) экспертный метод оценки (метод технической экспертизы) - заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. В соответствии с определением ВСН 53-86р, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, к их восстановительной стоимости.

Метод реализуется в следующей последовательности:

производится визуальный осмотр конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания;

при осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения и т.д.;

сравниваются обнаруженные показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива;

расчет в соответствующих таблицах физического износа.

Рассчитаем износ конкретно для оцениваемого объекта. Для начала составим дефектную ведомость с указанием конструктивных элементов, имеющих повреждения, с описанием признаков износа и его величины в соответствии с таблицами ВСН (с округлением до 5%).

Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов жилого дома

Наименование участка

Удельный вес участка к общему объему элементов, %

Физический износ участка, %

Средневзвешенное значение физического износа участка в физическом всего элемента

Доля физического износа участка в общем износе, %

Стены кирпичные: -наружные -внутренние -перегородки

50 30 20

5 5 5

50*5/100 30*5/100 20*5/100

2,5 1,5 1

Итого:

100

-

-

5

Перекрытия Над 1 этажом

100

5

100*5/100

5

Итого:

100

-

-

5

Полы: -дощатые

40

10

40*10/100

4

Итого:

100

-

-

4≈5

проемы: -оконные деревянные -Двери наружние -Двери внутренние

50 10 40

5 5 10

50*5/100 10*5/100 40*10/100

2,5 0,5 4

Итого:

100

-

-

7≈5

Отделочные работы: - Обои бумажные -Штукатурка -Окраска маслянная -Облицовка керамическими плитками

50 20 20 10

25 5 5 5

50*25/100 20*5/100 20*5/100 10*5/100

12,5 1 1 0,5

Итого:

100

-

-

36

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Читайте также >>>

Расчет интегральной экономической оценки проекта совершенствованию системы управления недвижимости коммерческого назначения
Рынок коммерческой недвижимости находится в состоянии переходного периода. По мере роста рынка конкуренция между проектами будет усиливаться, выдвигая на первый план успешные решения и понижая позиции «шаблонных» объектов. Большинство современных проектов своей ...

Разработка проекта Спортивный центр
Резюме Периодически перед каждым из нас встает вопрос о необходимости заняться спортом. Забота о фигуре, о здоровье подталкивает людей в спортзал. Конечно, не всегда эти планы способны реализоваться. Это - серьезный, прибыльный бизнес, и, конечно, нужно учит ...