-й этап. Выбор и обоснование подходов и методов оценки.
Применение затратного подхода к оценке земельного участка.
Для Определения оценки стоимости земельного участка с построенным на нем зданием и построек будет использован метод выделения или изъятия, сочетающий в себе два подхода (затратный и сравнительный).
Этот метод предусматривает вычитание восстановительной стоимости здания за минусом износа из общей рыночной стоимости цены объекта недвижимости, которая определяется методом прямого сравнения продаж.
Этап 1. Определяем рыночную стоимость земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж.
Шаг 1. Выявление фактических продаж индивидуальных жилых домов с земельными участками.
Таблица 3 - Исходные данные о совершенных сделках купли-продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками.
|
Параметры |
Объект оценки |
Сопоставимые объекты недвижимости | ||
|
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 | ||
|
Дата сделки (в месяцах) |
Менее 1 |
2 1 |
Менее 1 | |
|
Местоположение |
г. Нижний ч. Тагил |
г. Нижний Тагил |
г. Нижний Тагил' |
г. Нижний Тагил |
|
Год постройки |
1972 |
1974 |
1970 |
1973 |
|
Площадь земельного участка, м2 |
750 |
810 |
600 |
770 |
|
Общая площадь жилого дома, м2 |
63,5 |
69 |
57,6 |
60,3 |
|
Материал стен |
Бревна |
Бревна |
Бревна |
Бревна |
|
Инженерное оборудование |
1- индивидуальный источник 2-индивидуаль-ный источник 3-выгреб 4-есть 5-нет |
1 - индивидуальный источник 2-индивидуаль-ный источник 3-выгреб 4-есть 5-нет |
1- индивидуальный источник 2-индивидуаль-ный источник 3-выгреб 4-есть 5-нет |
1- индивидуальный источник 2-индивидуальный источник 3-выгреб 4-есть 5-нет |
|
Качество постройки |
Среднее |
Среднее |
Среднее |
Среднее |
|
Рыночная цена объекта, руб. |
1,380,000 |
1,250,000 |
1,340,000 | |
Шаг 2. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.
Таблица 4 - Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости, тыс.руб.
|
Параметры корректировки |
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
|
К дате сделки |
0 |
+39,600 (4,0%) |
0 |
|
К году постройки |
- 18,000 (1,5%) |
+ 9,900 (1,0%) |
- 10,000 (1,0%) . |
|
К площади земельного участка |
- 10,800 (0,9%) |
+ 1,980 (0,2%) |
- 5,000 (0,5%) |
|
На этажность |
0 |
0 |
0 л |
|
Общая корректировка |
-28,800 (2,4%) |
+ 51,480 (5,2%) |
-15,000 0,5%)\ |
Читайте также >>>
Расчет основных экономических показателей
Предприятие
- это самостоятельно хозяйствующий субъект, созданный в определённом порядке
который установлен законом.
Предприятие
может выпускать продукцию, выполнять работу или оказывать услуги.
Предприятие
имеет обособленное имущество, коллектив раб ...
Особенности макроэкономического равновесия в России
Ключевой
проблемой экономической теории и экономической политики любого государства
является макроэкономическое равновесие, поэтому рассмотрение этой проблемы
имеет первостепенное значение как с теоретической, так и с практической точек
зрения. Рассмотренная в ...