Процент износа жилого дома составляет 35,21 %. Рассчитанный таким образом процент износа элементов здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение.
Физический износ определяется по следующей формуле:
Физ.И = Свосст х (Ип /100), где Ип - износ, %;
Свосст - восстановительная стоимость, руб.
Таким образом, физический износ составит 514 242 рубля:
Физ. И = 1 460 500 х (35,21/100) = 514 242 руб.
Функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемого объекта относительно современных стандартов строительства. Учитывая, что жилой дом был построен 40 лет назад, по устаревшим стандартам строительства, целесообразно присвоить ему функциональный износ в размере 17%.
Таким образом, функциональный износ дома составит 219 075 рублей:
Функ. И = 1 460 500 х (17/100) = 248 285 руб.
Анализ факторов, влияющих на величину внешнего износа, применительно к нашему дому показывает, что ни один фактор внешнего износа не воздействует на объект в какой-либо степени.
Город Нижний Тагил, в котором расположен жилой дом, не находится в упадке: стабильно работают предприятия, хорошо развита торговля, недалеко главные автомагистрали, последние замеры атмосферного воздуха показывают, что основные предельно допустимые выбросы загрязняющих веществ в норме.
Расчет совокупного износа жилого дома приведен в табл. 7 и составляет 762 527 рублей.
Таблица 7 - Расчет совокупного износа.
|
Показатель |
Сумма износа, руб. |
|
Физический износ |
514 242 |
|
Функциональный износ |
248 285 |
|
Внешний износ |
0 |
|
Совокупный износ (СИ) |
762 527 |
Этап 4. Определяем стоимость земельного участка путем вычитания из общей рыночной стоимости недвижимости восстановительной стоимости здания и накопленного износа (физического, функционального и внешнего):
Сзем.уч = Срын -( Свосст -СИ)
где Сзем.уч - рыночная стоимость земельного участка;
Срын - общая рыночная стоимость земельного участка с улучшениями; Свосст - восстановительная стоимость; СИ - накопленный износ.
Рыночная стоимость земельного участка, определенная затратным подходом, составляет 627 920 рублей.
Сзем.уч = 1 325 893 - (1 460 500 - 762 527) = 627 920 руб.
Применение сравнительного подхода к оценке земельного участка.
Для определения оценки стоимости земельного участка будем использовать метод прямого сравнения продаж.
Этап 1. Выявление фактических продаж земельных участков Земельный участок №1
.Дата продажи - 13.04.2012 г.
2. Местоположение - г. Нижний Тагил
3. Площадь участка - 750 м .
4. Градоформирующие характеристики - участок расположен в зоне частной жилой застройки.
5. Соседство - по соседству находится жилой сектор.
6. Ландшафт - рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.
7. Фактическое использование, обременение - в данный момент земельный участок не застроен, обременении нет.
8. Цена продажи - 610 000 руб.Земельный участок №2
1. Дата продажи - 03.04.2012 г.
2. Местоположение - г. Нижний Тагил
3. Площадь участка - 820 м .
4. Градоформирующие характеристики - участок расположен в зоне частной жилой застройки.
5. Соседство - по соседству находится жилой сектор.
6. Ландшафт - рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.
7. Фактическое использование, обременение - в данный момент земельный участок не застроен, обременении нет.
8. Цена продажи - 675 000 руб.
Земельный участок №3
.Дата продажи - 10.04.2012 г.
2. Местоположение - г. Нижний Тагил
3. Площадь участка - 790 м .
4. Градоформирующие характеристики - участок расположен в зоне частной жилой застройки.
5. Соседство - по соседству находится жилой сектор.
6. Ландшафт - рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.
7. Фактическое использование, обременение - в данный момент земельный участок не застроен, обременении нет.
Читайте также >>>
Развитие малого бизнеса на основе франчайзинга
В настоящее время широкое распространение
получила такая форма предпринимательства как франчайзинг.
Франчайзинг, являясь определенным типом
организации бизнеса, предполагает создание широкой сети однородных предприятий,
имеющих единую торговую марку (товарный ...
Оценка конкурентоспособности ООО НЗЖБИ имени Иванова Г.С.
В настоящее время в любой стране мира господствуют рыночные отношения.
Фирм, выпускающих однородную продукцию, сейчас огромное количество. Между ними
существует жесткая конкуренция. И выпуск качественной, недорогой,
конкурентоспособной продукции и услуг по сравн ...