LargeEconomic

Процент износа жилого дома составляет 35,21 %. Рассчитанный таким образом процент износа элементов здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение.

Физический износ определяется по следующей формуле:

Физ.И = Свосст х (Ип /100), где Ип - износ, %;

Свосст - восстановительная стоимость, руб.

Таким образом, физический износ составит 514 242 рубля:

Физ. И = 1 460 500 х (35,21/100) = 514 242 руб.

Функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемого объекта относительно современных стандартов строительства. Учитывая, что жилой дом был построен 40 лет назад, по устаревшим стандартам строительства, целесообразно присвоить ему функциональный износ в размере 17%.

Таким образом, функциональный износ дома составит 219 075 рублей:

Функ. И = 1 460 500 х (17/100) = 248 285 руб.

Анализ факторов, влияющих на величину внешнего износа, применительно к нашему дому показывает, что ни один фактор внешнего износа не воздействует на объект в какой-либо степени.

Город Нижний Тагил, в котором расположен жилой дом, не находится в упадке: стабильно работают предприятия, хорошо развита торговля, недалеко главные автомагистрали, последние замеры атмосферного воздуха показывают, что основные предельно допустимые выбросы загрязняющих веществ в норме.

Расчет совокупного износа жилого дома приведен в табл. 7 и составляет 762 527 рублей.

Таблица 7 - Расчет совокупного износа.

Этап 4. Определяем стоимость земельного участка путем вычитания из общей рыночной стоимости недвижимости восстановительной стоимости здания и накопленного износа (физического, функционального и внешнего):

Сзем.уч = Срын -( Свосст -СИ)

где Сзем.уч - рыночная стоимость земельного участка;

Срын - общая рыночная стоимость земельного участка с улучшениями; Свосст - восстановительная стоимость; СИ - накопленный износ.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная затратным подходом, составляет 627 920 рублей.

Сзем.уч = 1 325 893 - (1 460 500 - 762 527) = 627 920 руб.

Применение сравнительного подхода к оценке земельного участка.

Для определения оценки стоимости земельного участка будем использовать метод прямого сравнения продаж.

Этап 1. Выявление фактических продаж земельных участков Земельный участок №1

.Дата продажи - 13.04.2012 г.

2. Местоположение - г. Нижний Тагил

3. Площадь участка - 750 м .

4. Градоформирующие характеристики - участок расположен в зоне частной жилой застройки.

5. Соседство - по соседству находится жилой сектор.

6. Ландшафт - рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение - в данный момент земельный участок не застроен, обременении нет.

8. Цена продажи - 610 000 руб.Земельный участок №2

1. Дата продажи - 03.04.2012 г.

2. Местоположение - г. Нижний Тагил

3. Площадь участка - 820 м .

4. Градоформирующие характеристики - участок расположен в зоне частной жилой застройки.

5. Соседство - по соседству находится жилой сектор.

6. Ландшафт - рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение - в данный момент земельный участок не застроен, обременении нет.

8. Цена продажи - 675 000 руб.

Земельный участок №3

.Дата продажи - 10.04.2012 г.

2. Местоположение - г. Нижний Тагил

3. Площадь участка - 790 м .

4. Градоформирующие характеристики - участок расположен в зоне частной жилой застройки.

5. Соседство - по соседству находится жилой сектор.

6. Ландшафт - рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение - в данный момент земельный участок не застроен, обременении нет.

Читайте также >>>

Разработка бизнес-плана санаторно-курортного комплекса
Актуальность исследования. Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, однако по некоторым прогнозам уже через 15 лет россиян может стать меньше на ...

Разработка инвестиционного проекта по открытию автозаправочной станции
Предпринимательская деятельность неизбежно связана с вложением финансов в различные активы предприятия, которые в обязательном порядке должны осуществляться для эффективной деятельности. Любое имущество (в том числе и деньги), а также имущественные права ста ...