Оценка стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата сделки

В силу того, что сравниваемая сделка Объекта №2 была совершена 2 месяца назад, соответственно, то на каждый месяц вносим корректировку в размере 2% со знаком «плюс». То есть для Объекта №2 «плюс» 4%.

2. Местоположение

Поправки не вводятся, так как все объекты недвижимости находятся в городе Нижний Тагил.

3. Год постройки

Поправка, учитывающая год постройки, вводится применительно к объектам №1* и №3 в размере 1,5% и 1,0% от стоимости дома со знаком «-», к объекту №2'в размере 1,0% со знаком «+».

4. Площадь земельного участка

Поправки вводятся в зависимости от площади земельных участков. Они составляют для объектов: №1 - 0,9% со знаком «-»; №2 - 0,2% со знаком «+»; №3 - 0,5%о со знаком «-».

5. Общая площадь жилого дома

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное обеспечение

Поправки не вводятся, так как инженерное обеспечение (а именно водоснабжение, теплоснабжение, канализация и газификация) у всех объектов одинаково. 7.Качество постройки

Поправки на качества постройки не вносятся, так как у всех объектов оно среднее. 8. Этажность и наличие мансарды

Поправки на этажность не вносятся, так как у всех объектов она отсутствует.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. Скорректированная цена объекта приведена ниже:

Таблица 5 - Стоимость сопоставимых объектов с учетом корректировок.

Параметры

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Скорректированная цена объектам целом, тыс. руб.

1 351 200

1 301 480

1 325 000

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости вычисляется с помощью средней арифметической:

(1 351 200 + 1 301 480 + 1 325 000) / 3 = 1 325 893 руб.

Этап 2. Определяем восстановительную стоимость жилого дома методом сравнительной единицы измерения.

Восстановительная стоимость жилого дома рассчитана на базе данных, опубликованных в журнале «Недвижимость», в соответствии с которыми стоимость 1 м общей площади бревенчатого жилого дома составляет 23 000 рублей. Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемого жилого дома общей площадью 63,5 м без земельного участка составит:

Свосст = 23 000 х 63,5 = 1 460 500 руб.

Этап 3. Рассчитываем, все виды износа - физический, функциональный и внешний.

Совокупный износ (СИ), включающий все виды износа, определяем по формуле:

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И,

где Физ.И - физический износ;

Функ.И - функциональный износ; Вн.И - внешний износ.

Нормативный метод расчета физического износа на основе УПВС. Расчет выполнен для каждого функционального блока в составе жилого дома в отдельности, с учетом удельных весов конструктивных элементов, приведенных в сборниках УПВС.

Город Нижний Тагил расположен во 2-м территориальном поясе и I климатическом районе.

Процент физического износа по зданию в целом определяется по следующей формуле:

Ип = У х Ик / 100,

где Ип - процент износа здания;

У - удельный вес конструктивного элемента в стоимости здания (удельные веса конструктивных элементов указаны в сборниках УПВС); Ик - процент износа конструктивного элемента.

Фактический износ конструктивных элементов здания приведен в табл. 6 с учетом результатов последнего осмотра БТИ от 15.05.2011 г.

Таблица 6 - Расчет физического износа на основе УПВС, %

Наименование

Удельный вес

Фактический износ элемента, %

Износ элемента в % ко всему объекту

Фундаменты

10

35

3,50

Стены и перегородки

19

37

7,03

Перекрытия

8

35

2,80

Кровля

7

30

2,10

Полы

10

35

3,50

Проемы

7

27

1,89

Отделочные работы

18

45

8,10

Внутр. сан.-техн. и электрические работы

13

33

4,29

Прочие работы

8

25

2,00

Итого

100

-

35,21

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8

Читайте также >>>

Оценка конкурентоспособности ООО НЗЖБИ имени Иванова Г.С.
В настоящее время в любой стране мира господствуют рыночные отношения. Фирм, выпускающих однородную продукцию, сейчас огромное количество. Между ними существует жесткая конкуренция. И выпуск качественной, недорогой, конкурентоспособной продукции и услуг по сравн ...

Расчет основных экономических показателей
Предприятие - это самостоятельно хозяйствующий субъект, созданный в определённом порядке который установлен законом. Предприятие может выпускать продукцию, выполнять работу или оказывать услуги. Предприятие имеет обособленное имущество, коллектив раб ...