Оценка стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата сделки

В силу того, что сравниваемая сделка Объекта №2 была совершена 2 месяца назад, соответственно, то на каждый месяц вносим корректировку в размере 2% со знаком «плюс». То есть для Объекта №2 «плюс» 4%.

2. Местоположение

Поправки не вводятся, так как все объекты недвижимости находятся в городе Нижний Тагил.

3. Год постройки

Поправка, учитывающая год постройки, вводится применительно к объектам №1* и №3 в размере 1,5% и 1,0% от стоимости дома со знаком «-», к объекту №2'в размере 1,0% со знаком «+».

4. Площадь земельного участка

Поправки вводятся в зависимости от площади земельных участков. Они составляют для объектов: №1 - 0,9% со знаком «-»; №2 - 0,2% со знаком «+»; №3 - 0,5%о со знаком «-».

5. Общая площадь жилого дома

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное обеспечение

Поправки не вводятся, так как инженерное обеспечение (а именно водоснабжение, теплоснабжение, канализация и газификация) у всех объектов одинаково. 7.Качество постройки

Поправки на качества постройки не вносятся, так как у всех объектов оно среднее. 8. Этажность и наличие мансарды

Поправки на этажность не вносятся, так как у всех объектов она отсутствует.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. Скорректированная цена объекта приведена ниже:

Таблица 5 - Стоимость сопоставимых объектов с учетом корректировок.

Параметры

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Скорректированная цена объектам целом, тыс. руб.

1 351 200

1 301 480

1 325 000

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости вычисляется с помощью средней арифметической:

(1 351 200 + 1 301 480 + 1 325 000) / 3 = 1 325 893 руб.

Этап 2. Определяем восстановительную стоимость жилого дома методом сравнительной единицы измерения.

Восстановительная стоимость жилого дома рассчитана на базе данных, опубликованных в журнале «Недвижимость», в соответствии с которыми стоимость 1 м общей площади бревенчатого жилого дома составляет 23 000 рублей. Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемого жилого дома общей площадью 63,5 м без земельного участка составит:

Свосст = 23 000 х 63,5 = 1 460 500 руб.

Этап 3. Рассчитываем, все виды износа - физический, функциональный и внешний.

Совокупный износ (СИ), включающий все виды износа, определяем по формуле:

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И,

где Физ.И - физический износ;

Функ.И - функциональный износ; Вн.И - внешний износ.

Нормативный метод расчета физического износа на основе УПВС. Расчет выполнен для каждого функционального блока в составе жилого дома в отдельности, с учетом удельных весов конструктивных элементов, приведенных в сборниках УПВС.

Город Нижний Тагил расположен во 2-м территориальном поясе и I климатическом районе.

Процент физического износа по зданию в целом определяется по следующей формуле:

Ип = У х Ик / 100,

где Ип - процент износа здания;

У - удельный вес конструктивного элемента в стоимости здания (удельные веса конструктивных элементов указаны в сборниках УПВС); Ик - процент износа конструктивного элемента.

Фактический износ конструктивных элементов здания приведен в табл. 6 с учетом результатов последнего осмотра БТИ от 15.05.2011 г.

Таблица 6 - Расчет физического износа на основе УПВС, %

Наименование

Удельный вес

Фактический износ элемента, %

Износ элемента в % ко всему объекту

Фундаменты

10

35

3,50

Стены и перегородки

19

37

7,03

Перекрытия

8

35

2,80

Кровля

7

30

2,10

Полы

10

35

3,50

Проемы

7

27

1,89

Отделочные работы

18

45

8,10

Внутр. сан.-техн. и электрические работы

13

33

4,29

Прочие работы

8

25

2,00

Итого

100

-

35,21

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8

Читайте также >>>

Оценка и совершенствование экспортной деятельности предприятия на примере ОАО Концерн Аксион
Повсеместная интеграция капиталов на международном рынке, развитие процессов глобализации, расширение сферы функционирования валютного рынка создаёт широкие возможности для осуществления внешнеэкономической деятельности (ВЭД), которая является одной из основных ...

Разработка мероприятий по повышению эффективности деятельности предприятия на основе стратегического анализа
В период формирования рыночных отношений в России происходит коренное преобразование экономики страны, каждой отрасли, каждого предприятия. В этих сложных условиях, как никогда важно и необходимо повышать научную обоснованность разрабатываемых решений, по ...