Оценка рыночной стоимости объекта оценки

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта оценки. При определении стоимости недвижимости могут использоваться три подхода:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

Затратный подход

- способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

Существует целый ряд основных фондов, рыночную стоимость которых трудно оценить методом капитализации дохода или методом сравнения продаж. Вследствие их уникальности или слабой активности рынка маловероятно найти достаточно данных о сравниваемых продажах таких объектов. В результате этого применение метода сравнимых продаж становится затруднительным или невозможным из-за отсутствия достаточного количества исходных данных или их неадекватности. Аналогичная ситуация может сложиться на рынке очень редких и уникальных активов, которые продаются очень редко, вообще не продаются или поставляются только под заказ. Поэтому только затратный подход 15 этих случаях может дать оправданную точку для обсуждения стоимости.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую Сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеств)' объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и сю износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом накопленного износа, увеличенную на стоимость земли. В Данном отчете стоимость земельного участка не рассчитывается на основании договора на оценочные услуги.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования (в данном случае не производится).

. Расчет восстановительной стоимости нового здания. Под восстановительной стоимостью нами понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

В случае если определение восстановительной стоимости не представляется целесообразным производится определение стоимости замещения.

Стоимость замещения

- оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проект, планировки и т.д.

3. Определение накопленного износа.

4. Определение восстановительной стоимости с учетом накопленного износа для получения реальной стоимости объекта.

Доходный подход

- способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. Выгода от владения собственности включает право получать все доходы во время владения, а также доход от продажи или возврата по окончании срока владения.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Читайте также >>>

Расчет экономической эффективности внедрения новых технологических процессов
Становление рыночной экономики в Республике Беларусь вносит существенное изменение в механизм хозяйствования во всех сферах деятельности. На первый план выдвигаются проблемы макроэкономической стабилизации и создание условий для возобновления экономического рос ...

Расчет экономических показателей работы производственного предприятия
Постепенный переход России от централизованно-плановой системы хозяйствования к рыночной, по-новому ставит вопрос о методах ведения экономики предприятия. Традиционные структуры и уклады меняются. В настоящее время руководители предприятий, изучая и формируя то, ...