Оценка рыночной стоимости объекта оценки

Иф = (Ук ´ Ик) / 100, (1)

где Ук ´ Ик - произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа конструктивного элемента.

Для расчета величины физического износа сооружений применялся метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе сооружений, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки. Износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта, определенного экспертным методом, на восстановительную стоимость объекта.

И = (ПВС * % износа) / 100%, (2)

где: И- физический износ объекта, руб.

ПВС - восстановительная стоимость объекта, руб.

% износа - % износа объекта оценки, определенный экспертным путем.

Если по каким-либо причинам экспертного заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

% износа = Ф / Н * 100% (3)

где: % износа - физический износ объекта, %;

Ф - фактический срок службы объекта (лет), определенный на основании данных технического паспорта, либо данных бухгалтерского учета;

Н - нормативный срок службы объекта (лет).

В данной курсовой работе я рассчитала физический износ оцениваемого объекта с использованием разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения.

Функциональный износ (ИФУНК)

объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются:

1. недостатками, требующими добавления элементов;

2. недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

. недостатками, требующими удаления элементов.

Оцениваемый объект построен в 1970 году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального износа принята 0%.

Внешний износ (ИВН)

характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешний износ обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешний износ для объекта оценки не выявлен.

Величина суммарного износа определяется по формуле:

ИСУМ = (1 - (1 - ИФИЗ / 100) * (1 - ИФУНК / 100) * (1 - ИВН / 100) (4)

Расчет физического износа с применением метода наблюдения по конструктивным элементам представлен в таблице № 5

Таблица 12 Расчет физического износа объекта оценки

Наименование конструктивных элементов здания

Удельный вес конструктивных элементов, %

Износ по элементам, % по состоянию на дату оценки

Удельный износ, % по состоянию на дату оценки.

Фундаменты

6

15

0,9

Стены, перегородки

34

25

8,5

Полы

6

30

1,8

Металлоконструкции

3

20

0,6

Перекрытия

15

15

2,25

Отделочные работы

9

25

2,25

Кровля и крыша

2

30

0,6

Проемы

7

30

2,1

Инженерные системы

15

25

3,75

Прочее

3

30

0,9

Итого:

100

23,65

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Читайте также >>>

Оценка стоимости ОАО ЗабайкалцветметНИИпроект
Оценка стоимости предприятия представляет собой упорядоченный целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости предприятия с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определённый момент времени в условиях конкретного рынка. О ...

Оценка застроенного земельного участка с применением методов стандартных подходов
Недвижимость - основа и одно их важнейших условий осуществления любой хозяйственно-экономической деятельности, в том числе производственной. Недвижимость также является ценным экономическим благом, способным к приращению собственной стоимости, что делает недвижи ...