Оценка рыночной стоимости объекта оценки

Иф = (Ук ´ Ик) / 100, (1)

где Ук ´ Ик - произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа конструктивного элемента.

Для расчета величины физического износа сооружений применялся метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе сооружений, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки. Износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта, определенного экспертным методом, на восстановительную стоимость объекта.

И = (ПВС * % износа) / 100%, (2)

где: И- физический износ объекта, руб.

ПВС - восстановительная стоимость объекта, руб.

% износа - % износа объекта оценки, определенный экспертным путем.

Если по каким-либо причинам экспертного заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

% износа = Ф / Н * 100% (3)

где: % износа - физический износ объекта, %;

Ф - фактический срок службы объекта (лет), определенный на основании данных технического паспорта, либо данных бухгалтерского учета;

Н - нормативный срок службы объекта (лет).

В данной курсовой работе я рассчитала физический износ оцениваемого объекта с использованием разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения.

Функциональный износ (ИФУНК)

объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются:

1. недостатками, требующими добавления элементов;

2. недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

. недостатками, требующими удаления элементов.

Оцениваемый объект построен в 1970 году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального износа принята 0%.

Внешний износ (ИВН)

характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешний износ обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешний износ для объекта оценки не выявлен.

Величина суммарного износа определяется по формуле:

ИСУМ = (1 - (1 - ИФИЗ / 100) * (1 - ИФУНК / 100) * (1 - ИВН / 100) (4)

Расчет физического износа с применением метода наблюдения по конструктивным элементам представлен в таблице № 5

Таблица 12 Расчет физического износа объекта оценки

Наименование конструктивных элементов здания

Удельный вес конструктивных элементов, %

Износ по элементам, % по состоянию на дату оценки

Удельный износ, % по состоянию на дату оценки.

Фундаменты

6

15

0,9

Стены, перегородки

34

25

8,5

Полы

6

30

1,8

Металлоконструкции

3

20

0,6

Перекрытия

15

15

2,25

Отделочные работы

9

25

2,25

Кровля и крыша

2

30

0,6

Проемы

7

30

2,1

Инженерные системы

15

25

3,75

Прочее

3

30

0,9

Итого:

100

23,65

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Читайте также >>>

Расчет общих годовых эксплуатационных затрат на автоперевозку грузов
Проводимая в нашей стране экономическая реформа имеет своей целью поднять экономику до уровня современного цивилизованного общества. Опыт развитых стран показывает, что при активном содействии государства экономические реформы позволяют своевременно обновить пр ...

Разработка и управление проектом по обновлению оборудования на ОАО Завод Молот
Некоторые руководители характеризуют управление проектами как форму современного искусства, произвольный набор идей и принципов, позволяющих преодолевать возникающие по ходу дела трудности и успешно завершать проект. Основная предпосылка этого состоит в том, ...