Данный метод оценки недвижимости применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости, единственной целью владения которой является получение дохода. Основные этапы процедуры оценки при данном; методе:
. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называют оптимальной или рыночной ставкой.
2. Оценка потерь от недозагруженности и неуплат производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержек на данном рынке.
4. Рассчитывается итоговый показатель потоков денежных средств, который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.
Сравнительный подход
- основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли -продажи по аналогии, т.е. основываясь на Информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципах замещения (см. выше).
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, возможно, корректировка полученных оценок, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества и недостатки каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:
1. Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ.
. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.
. Учет обшей экономической ситуации на рынке недвижимости.
4. Учет экономических, политических и физических сил, действующих в рассматриваемом районе.
Методика синтеза результатов оценки
: Результаты оценки, полученные сравнительным, затратным и доходным подходами существенно различаются. В этой связи для вынесения окончательного заключения о рыночной стоимости Объекта оценки необходимо прибегнуть к его моделированию на основе результатов Затратного, рыночного и доходного подходов.
Метод анализа Иерархий (МАИ), предложенный Т. Саати, является широкоуниверсальной систематической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы (в нашем случае - рыночную стоимость). МАЙ опирается на многокритериальное описание проблемы (в нашем случае - представление рыночной стоимости через результаты, полученные методами трех традиционных подходов к оценке). МАИ состоите расчленении (декомпозиции) решаемой задачи на более простые и дальнейшей обработке последовательных, суждений по парным сравнениям. Результат парного сравнения оценивается по бальной шкале (для избегания громоздкости модели не рекомендуется набор опенок более 9). На основе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив и находится общая оценка как взвешенная сумма оценок.
Читайте также >>>
Планирование потребления и эффективность использования энергоресурсов на РУП БЗТДиА
Энергосбережение - это комплексная многоцелевая и долговременная
проблема. Она должна решаться такими методами, чтобы заинтересовать в снижении
рационального расходования топливно-энергетических ресурсов (ТЭР) не только
государство, но и каждого производителя и ...
Расчет экономической эффективности внедрения новых технологических процессов
Становление
рыночной экономики в Республике Беларусь вносит существенное изменение в
механизм хозяйствования во всех сферах деятельности. На первый план выдвигаются
проблемы макроэкономической стабилизации и создание условий для возобновления
экономического рос ...