Оценка рыночной стоимости объекта оценки

Таким образом, накопленный износ объекта оценки составляет 23,65%.

Таблица 13 Расчет стоимости торгового помещения с учетом полного накопленного износа

№ п/п

Показатель

Значение

1

Восстановительная стоимость, руб.

881 222,96

2

Накопленный износ, %

23,65

3

Стоимость объекта оценки, руб.

881 222,96-208 409,23= 672 813,72

Стоимость земельного участка была рассчитана в НиНЭИ методом инвестиционного остатка, она составляет 15 427 110

рублей.

Таблица 14 Этап 3.Значение по затратному подходу

№ п/п

Показатель

Значение

1

Стоимость объекта оценки с учетом износа

672 813

2

Стоимость земельного участка

15 427 110

Итого стоимость торгового помещения полученная затратным подходом

16 099 923

Таким образом, рыночная стоимость торгового помещения, определенная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, равна: 16 099 923 рубля.

Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом

Анализ данного сегмента рынка продаж нежилой недвижимости показывает, что характер динамики совершаемых сделок - вялотекущий. Оценщик полагает, что при расчете синтетического (итогового) показателя рыночной стоимости Объекта оценки данный метод существенно влияет на стоимость Объекта оценки. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставленной оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж, или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5.согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки. На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаж объектов недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключены о возможной цене предлагаемой торговой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Читайте также >>>

Оценка структуры распределения ВВП Республики Беларусь по кварталам 2010 г.
Внутренний валовой продукт (ВВП) Беларуси в 2010 году составил в текущих ценах Br163 трлн., что в сопоставимых ценах на 7,6% больше по сравнению с 2009 годом, сообщается в отчете Национального статистического комитета Беларуси (Белстат) со ссылкой на оперативны ...

Оценочное предприятие ООО УралИнформКонсалтинг
Рынок недвижимости и оценка недвижимости развивается стремительными темпами - строятся новые административные и жилые здания и сооружения, сдаются в аренду дома и квартиры, совершается множество операций на вторичном рынке жилья. Без чего было бы невозможно ...