Оценка рыночной стоимости объекта оценки

По мнению Оценщика, данный Показатель не существенно повлияет на условия возможной сделки с Объектом оценки в силу нескольких факторов, таких как: невозможно точно выделить земельный участок в конкретном случае и в настоящее время при применении современных отделочных и сантехнических материалов, будут не достаточно объективны.

Определение стоимости затратным подходом

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:

определение рыночной стоимости земельного участка;

расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта;

определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;

уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;

увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.

Таблица 11 1 этап. Расчет стоимости замещения

Строительный объем, куб.м

1258

Стоимость 1 куб.м в ценах 1969 г., руб

25,5

Индекс пересчета 1969-1984

1,18

Стоимость 1 куб.м в ценах 1984 г., руб

25,5*1,18=30,09

Индекс пересчета 1984-2012

19,4

Стоимость 1 куб.м нового строительства в ценах 2012 г., руб (без НДС)

30,09*19,4=583,74

Стоимость нового строительства объекта на дату оценки, руб

583,74*1258= 734 352,47

Прибыль предпринимателя,%

20

Стоимость нового строительства объекта оценки с учетом прибыли предпринимателя, руб

734 352,47+(734 352,47*0,20)= 734 352,47+146870,49=881 222,96

2 этап. Определение накопительного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ

(И

ФИЗ) - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Физический износ:

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Читайте также >>>

Расчет технико-экономических показателей работы участка
В этом курсовом проекте мы произведем расчеты заработной платы одного рабочего, полную себестоимость производства, себестоимость одного изделия, отпускную цену изделия, прибыль от реализации, производительность труда. Цель курсовой работы: - Произвести р ...

Разработка и управление проектом по обновлению оборудования на ОАО Завод Молот
Некоторые руководители характеризуют управление проектами как форму современного искусства, произвольный набор идей и принципов, позволяющих преодолевать возникающие по ходу дела трудности и успешно завершать проект. Основная предпосылка этого состоит в том, ...