По мнению Оценщика, данный Показатель не существенно повлияет на условия возможной сделки с Объектом оценки в силу нескольких факторов, таких как: невозможно точно выделить земельный участок в конкретном случае и в настоящее время при применении современных отделочных и сантехнических материалов, будут не достаточно объективны.
Определение стоимости затратным подходом
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.
Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.
Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:
определение рыночной стоимости земельного участка;
расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта;
определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;
уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;
увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.
Таблица 11 1 этап. Расчет стоимости замещения
|
Строительный объем, куб.м |
1258 |
|
Стоимость 1 куб.м в ценах 1969 г., руб |
25,5 |
|
Индекс пересчета 1969-1984 |
1,18 |
|
Стоимость 1 куб.м в ценах 1984 г., руб |
25,5*1,18=30,09 |
|
Индекс пересчета 1984-2012 |
19,4 |
|
Стоимость 1 куб.м нового строительства в ценах 2012 г., руб (без НДС) |
30,09*19,4=583,74 |
|
Стоимость нового строительства объекта на дату оценки, руб |
583,74*1258= 734 352,47 |
|
Прибыль предпринимателя,% |
20 |
|
Стоимость нового строительства объекта оценки с учетом прибыли предпринимателя, руб |
734 352,47+(734 352,47*0,20)= 734 352,47+146870,49=881 222,96 |
2 этап. Определение накопительного износа
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ
(И
ФИЗ) - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.
Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.
Физический износ:
Читайте также >>>
Оценка структуры распределения ВВП Республики Беларусь по кварталам 2010 г.
Внутренний
валовой продукт (ВВП) Беларуси в 2010 году составил в текущих ценах Br163
трлн., что в сопоставимых ценах на 7,6% больше по сравнению с 2009 годом,
сообщается в отчете Национального статистического комитета Беларуси (Белстат)
со ссылкой на оперативны ...
Расчёт и анализ расходов по содержанию самоходного судна
Российская Федерация располагает значительными
условиями и ресурсами для развития внутреннего водного транспорта. В
европейской части существует единая глубоководная система. Внутренний водный
транспорт не требует постройки путей, очень удобен для перевозки масс ...