Среднеарифметическую ставку рассчитываем по формуле:
(С1 + С2 +Сn )/n
где:С1,2, n - арендная плата за 1м2 рыночных аналогов, n-количество объектов аналогов.
При подборе для сравнения аналогичных предложений к аренде учитывалось:
· Местоположение: все сравниваемые объекты расположены в удаленности от центра города;
· Транспортная доступность;
· Условия аренды: контракт сроком на 1 год
· Физические характеристики (размеры, вид и качество материалов, состояние и степей изношенности объекта);
· Наличие парковки.
Расчет рыночной стоимости объект оценки доходным подходом.
|
Значение |
Показатели |
|
Общая площадь, кв.м. |
300 |
|
Ставка арендной платы за 1кв.м. площади помещений, руб. в мес. |
330 |
|
Количество месяцев в году |
12 |
|
Потенциальный валовый доход в год, руб |
1 188 000 |
|
Недополученные по арендным платежам, % |
10 |
|
Недополученные по арендным платежам, руб/год |
118 800 |
|
Действительный валовый доход в год, руб |
1 069 200 |
|
Операционные расходы, руб., в т.ч.: |
383 866 |
|
Условно постоянные расходы: |
232 065 |
|
Условно-переменные расходы( 11% от ПВД) |
130 680 |
|
Расходы на замещение (1,95% от восстановительной стоимости) |
21 121,7 |
|
Чистый операционный доход, руб |
685 334 |
|
Коэффициент капитализации |
0,215 |
|
Стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом, руб |
3 187 600 |
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Инвестор приобретает недвижимость, приносящую доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения реконструкции и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.
Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи недвижимости в аренду.
Характер использования недвижимости для аренды мы берем исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.
Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации доходов или капитализации по норме отдачи. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.
Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.
Читайте также >>>
Расчет производственной программы автомобильного парка
Автомобильный
транспорт развивается количественно и качественно бурными темпами. В настоящее
время ежегодный прирост мирового парка автомобилей равен 10 - 12 млн. единиц, а
его численность - более 350 млн. единиц. Каждые четыре из пяти автомобилей
общего мирово ...
Разновидности гибких систем оплаты труда работников, позволяющих нанимателю стимулировать производительность труда
Заработная
плата является не единственным, но безусловно главным фактором стимулирования
труда, повышения его производительности, эффективности.
В течение
2010 - 2011 годов были приняты и вступили в законную силу ряд нормативных
правовых актов, целью которых ...