Оценка рыночной стоимости объекта оценки

Среднеарифметическую ставку рассчитываем по формуле:

(С1 + С2 +Сn )/n

где:С1,2, n - арендная плата за 1м2 рыночных аналогов, n-количество объектов аналогов.

При подборе для сравнения аналогичных предложений к аренде учитывалось:

· Местоположение: все сравниваемые объекты расположены в удаленности от центра города;

· Транспортная доступность;

· Условия аренды: контракт сроком на 1 год

· Физические характеристики (размеры, вид и качество материалов, состояние и степей изношенности объекта);

· Наличие парковки.

Расчет рыночной стоимости объект оценки доходным подходом.

Значение

Показатели

Общая площадь, кв.м.

300

Ставка арендной платы за 1кв.м. площади помещений, руб. в мес.

330

Количество месяцев в году

12

Потенциальный валовый доход в год, руб

1 188 000

Недополученные по арендным платежам, %

10

Недополученные по арендным платежам, руб/год

118 800

Действительный валовый доход в год, руб

1 069 200

Операционные расходы, руб., в т.ч.:

383 866

Условно постоянные расходы:

232 065

Условно-переменные расходы( 11% от ПВД)

130 680

Расходы на замещение (1,95% от восстановительной стоимости)

21 121,7

Чистый операционный доход, руб

685 334

Коэффициент капитализации

0,215

Стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом, руб

3 187 600

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Инвестор приобретает недвижимость, приносящую доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения реконструкции и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи недвижимости в аренду.

Характер использования недвижимости для аренды мы берем исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации доходов или капитализации по норме отдачи. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.

Перейти на страницу: 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Читайте также >>>

Расчет общих годовых эксплуатационных затрат на автоперевозку грузов
Проводимая в нашей стране экономическая реформа имеет своей целью поднять экономику до уровня современного цивилизованного общества. Опыт развитых стран показывает, что при активном содействии государства экономические реформы позволяют своевременно обновить пр ...

Оценка инвестиционной привлекательности проектов
Производственная база дорожного строительства имеет коренные отличия от производственных баз других видов строительства: во-первых, ее предприятия находятся в основном на балансе дорожно-строительных предприятий, во-вторых, с линейным строительством автомобильн ...