Оценка рыночной стоимости объекта оценки

Среднеарифметическую ставку рассчитываем по формуле:

(С1 + С2 +Сn )/n

где:С1,2, n - арендная плата за 1м2 рыночных аналогов, n-количество объектов аналогов.

При подборе для сравнения аналогичных предложений к аренде учитывалось:

· Местоположение: все сравниваемые объекты расположены в удаленности от центра города;

· Транспортная доступность;

· Условия аренды: контракт сроком на 1 год

· Физические характеристики (размеры, вид и качество материалов, состояние и степей изношенности объекта);

· Наличие парковки.

Расчет рыночной стоимости объект оценки доходным подходом.

Значение

Показатели

Общая площадь, кв.м.

300

Ставка арендной платы за 1кв.м. площади помещений, руб. в мес.

330

Количество месяцев в году

12

Потенциальный валовый доход в год, руб

1 188 000

Недополученные по арендным платежам, %

10

Недополученные по арендным платежам, руб/год

118 800

Действительный валовый доход в год, руб

1 069 200

Операционные расходы, руб., в т.ч.:

383 866

Условно постоянные расходы:

232 065

Условно-переменные расходы( 11% от ПВД)

130 680

Расходы на замещение (1,95% от восстановительной стоимости)

21 121,7

Чистый операционный доход, руб

685 334

Коэффициент капитализации

0,215

Стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом, руб

3 187 600

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Инвестор приобретает недвижимость, приносящую доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения реконструкции и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи недвижимости в аренду.

Характер использования недвижимости для аренды мы берем исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации доходов или капитализации по норме отдачи. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.

Перейти на страницу: 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Читайте также >>>

Разновидности гибких систем оплаты труда работников, позволяющих нанимателю стимулировать производительность труда
Заработная плата является не единственным, но безусловно главным фактором стимулирования труда, повышения его производительности, эффективности. В течение 2010 - 2011 годов были приняты и вступили в законную силу ряд нормативных правовых актов, целью которых ...

Оценка экономики предприятия на примере ОАО АФК Система
Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Оценка эффективности инвестиций является наиболее ответственным этапом принятия инвестиционного решения, от результатов которого в значительн ...