Оценка рыночной стоимости объекта оценки

Ставка капитализации в данном случае рассчитывается способом кумулятивного построения.

Способ кумулятивного построения - способ последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализаций, при котором в качестве базовой берется без рисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные особенностями оцениваемой недвижимости.

§ без рисковая ставки

- в качестве без рисковой ставки для целей настоящего отчета принята ставка рефинансирования Центрального банка РФ и составляет 8,25%. § премия за риск вложения

в объект недвижимости - 2% - в условиях сложившегося рынка коммерческой недвижимости вложение денежных средств в объект имеет риск ниже среднего, § премия за не ликвидность

. Расчет надбавки за низкую ликвидность произведем по формуле:

П = (Rб* L)/ Q, где: (6)

П - премия за низкую ликвидность;б - безрисковая ставка;период экспозиции (в месяцах);общее количество месяцев в году.

П = (8,25*6)/12 = 4,12%

§ премия за инвестиционный менеджмент

- 1%, т.к. для инвестиций в подобные объекты недвижимости не требуются большие управленческие усилия.

§ норма возврата

капитала оценщиком была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы в среднем составляет 50 лет. Норма возврата капитала (метод Ринга) =100%/50 лет = 2%

Коэффициент капитализации для здания=18, 4%

Коэффициент капитализации для земли 16,4 %

Таблица 15

Показатели

Здание

Земельный участок

Безрисковая ставка

8,25

8,25

Премия за инвестиционный менеджмент

1

1

Надбавка за низкую ликвидность

4,12

4,12

Надбавка за риск вложения в недвижимость

2

2

Ставка дисконтирования

16,37

16,37

Срок окупаемости, лет

50

 

Норма возврата капитала

2,00

 

Коэффициент капитализации

18,4

16,4

Анализ доходов и расходов,

. Анализ доходов и расходов произведен при условии сдачи аренду объекта оценки.

2.Потенциальный валовой доход-доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и недополученные платежей.

Коэффициент заполняемости учитывает риск простоя и неуплаты или задержки арендных платежей, он рассчитывается путем деления величины прогнозируемых потерь при сборе арендной платы и от неполного использования площадей на величину потенциального валовою дохода. В нашем случае он составляет для основного здания 0,1 Его дополняет коэффициент загрузки Кз = 1,00-0,1 = 0,9. При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать низкий коэффициент недоиспользования, так как большинство расходов денежных средств вне зависимости от степени загрузки объекта являются постоянными (налог на недвижимость, страхование, обслуживание долга и др;). В силу этого при низком уровне загрузки чистый операционный доход может быть очень небольшим. Для собственников предпочтительнее обеспечить 80-100-процентную загрузку при ставке арендной платы, соответствующей среднерыночной, чем иметь загрузку на низком уровне при ставках, существенно превышающих рыночные.

Перейти на страницу: 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Читайте также >>>

Регулирование инвестиционной деятельности
Участники экономической системы, которыми являются как фирма, так и целая отрасль и национальное хозяйство в целом - непрерывно нуждаются в ресурсах, которые жизненно необходимы для создания и расширения, реконструкции или технического перевооружения основного, ...

Оценка инвестиционной привлекательности проектов
Производственная база дорожного строительства имеет коренные отличия от производственных баз других видов строительства: во-первых, ее предприятия находятся в основном на балансе дорожно-строительных предприятий, во-вторых, с линейным строительством автомобильн ...