Оценка рыночной стоимости объекта оценки

Ставка капитализации в данном случае рассчитывается способом кумулятивного построения.

Способ кумулятивного построения - способ последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализаций, при котором в качестве базовой берется без рисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные особенностями оцениваемой недвижимости.

§ без рисковая ставки

- в качестве без рисковой ставки для целей настоящего отчета принята ставка рефинансирования Центрального банка РФ и составляет 8,25%. § премия за риск вложения

в объект недвижимости - 2% - в условиях сложившегося рынка коммерческой недвижимости вложение денежных средств в объект имеет риск ниже среднего, § премия за не ликвидность

. Расчет надбавки за низкую ликвидность произведем по формуле:

П = (Rб* L)/ Q, где: (6)

П - премия за низкую ликвидность;б - безрисковая ставка;период экспозиции (в месяцах);общее количество месяцев в году.

П = (8,25*6)/12 = 4,12%

§ премия за инвестиционный менеджмент

- 1%, т.к. для инвестиций в подобные объекты недвижимости не требуются большие управленческие усилия.

§ норма возврата

капитала оценщиком была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы в среднем составляет 50 лет. Норма возврата капитала (метод Ринга) =100%/50 лет = 2%

Коэффициент капитализации для здания=18, 4%

Коэффициент капитализации для земли 16,4 %

Таблица 15

Показатели

Здание

Земельный участок

Безрисковая ставка

8,25

8,25

Премия за инвестиционный менеджмент

1

1

Надбавка за низкую ликвидность

4,12

4,12

Надбавка за риск вложения в недвижимость

2

2

Ставка дисконтирования

16,37

16,37

Срок окупаемости, лет

50

 

Норма возврата капитала

2,00

 

Коэффициент капитализации

18,4

16,4

Анализ доходов и расходов,

. Анализ доходов и расходов произведен при условии сдачи аренду объекта оценки.

2.Потенциальный валовой доход-доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и недополученные платежей.

Коэффициент заполняемости учитывает риск простоя и неуплаты или задержки арендных платежей, он рассчитывается путем деления величины прогнозируемых потерь при сборе арендной платы и от неполного использования площадей на величину потенциального валовою дохода. В нашем случае он составляет для основного здания 0,1 Его дополняет коэффициент загрузки Кз = 1,00-0,1 = 0,9. При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать низкий коэффициент недоиспользования, так как большинство расходов денежных средств вне зависимости от степени загрузки объекта являются постоянными (налог на недвижимость, страхование, обслуживание долга и др;). В силу этого при низком уровне загрузки чистый операционный доход может быть очень небольшим. Для собственников предпочтительнее обеспечить 80-100-процентную загрузку при ставке арендной платы, соответствующей среднерыночной, чем иметь загрузку на низком уровне при ставках, существенно превышающих рыночные.

Перейти на страницу: 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Читайте также >>>

Оценка магазина г. Череповца
Постановка задания на оценку Объект оценки Здание магазина, площадью 300 м2 Череповецкий район, д. Ясная поляна Череповецкий район, д. Ясная поляна Имущественные п ...

Оценка и совершенствование экспортной деятельности предприятия на примере ОАО Концерн Аксион
Повсеместная интеграция капиталов на международном рынке, развитие процессов глобализации, расширение сферы функционирования валютного рынка создаёт широкие возможности для осуществления внешнеэкономической деятельности (ВЭД), которая является одной из основных ...