LargeEconomic

Ставка капитализации в данном случае рассчитывается способом кумулятивного построения.

Способ кумулятивного построения - способ последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализаций, при котором в качестве базовой берется без рисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные особенностями оцениваемой недвижимости.

§ без рисковая ставки

- в качестве без рисковой ставки для целей настоящего отчета принята ставка рефинансирования Центрального банка РФ и составляет 8,25%. § премия за риск вложения

в объект недвижимости - 2% - в условиях сложившегося рынка коммерческой недвижимости вложение денежных средств в объект имеет риск ниже среднего, § премия за не ликвидность

. Расчет надбавки за низкую ликвидность произведем по формуле:

П = (Rб* L)/ Q, где: (6)

П - премия за низкую ликвидность;б - безрисковая ставка;период экспозиции (в месяцах);общее количество месяцев в году.

П = (8,25*6)/12 = 4,12%

§ премия за инвестиционный менеджмент

- 1%, т.к. для инвестиций в подобные объекты недвижимости не требуются большие управленческие усилия.

§ норма возврата

капитала оценщиком была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы в среднем составляет 50 лет. Норма возврата капитала (метод Ринга) =100%/50 лет = 2%

Коэффициент капитализации для здания=18, 4%

Коэффициент капитализации для земли 16,4 %

Таблица 15

Анализ доходов и расходов,

. Анализ доходов и расходов произведен при условии сдачи аренду объекта оценки.

2.Потенциальный валовой доход-доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и недополученные платежей.

Коэффициент заполняемости учитывает риск простоя и неуплаты или задержки арендных платежей, он рассчитывается путем деления величины прогнозируемых потерь при сборе арендной платы и от неполного использования площадей на величину потенциального валовою дохода. В нашем случае он составляет для основного здания 0,1 Его дополняет коэффициент загрузки Кз = 1,00-0,1 = 0,9. При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать низкий коэффициент недоиспользования, так как большинство расходов денежных средств вне зависимости от степени загрузки объекта являются постоянными (налог на недвижимость, страхование, обслуживание долга и др;). В силу этого при низком уровне загрузки чистый операционный доход может быть очень небольшим. Для собственников предпочтительнее обеспечить 80-100-процентную загрузку при ставке арендной платы, соответствующей среднерыночной, чем иметь загрузку на низком уровне при ставках, существенно превышающих рыночные.

Читайте также >>>

Разработка годового бизнес-плана организации связи
В условиях быстрых изменений в экономике очень важно своевременно принимать соответствующие меры реагирования. Неоценимую помощь здесь оказывает планирование, позволяющее проанализировать весь комплекс будущих операций бизнеса. Именно на основе планирования да ...

Расчет стоимости создания учебной системы Web-ЮУрГТК
Заключающим этапом изучения дисциплины «Экономика отрасли» является самостоятельный расчет стоимости создания системы «Расчет нагрузки преподавателей колледжа». Процесс расчета стоимости включает в себя: расчет себестоимости, расчет объема автоматизированных инф ...