Оценка рыночной стоимости объекта оценки

3.Остаточная стоимость определена затратным подходом с учетом накопленного износа.

4.Размеры условно-постоянных расходов приняты типичные для данного сектора рынка. Условно - постоянными расходами являются те, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта.

Примером таких затрат являются поимущественные налоги, платежи по страхованию имущества, и сборы на выдачу разрешений. Оплата управляющего и оплата обслужившего персонала могут быть фиксированными вне зависимости от загрузки здания. Тогда они также будут отнесены к постоянным расходам. Последние часто называют условно-постоянными.

ОР - операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы делятся на: - расходы на управление; - условно-переменные или эксплуатационные расходы; - условно-постоянные расходы Определение расходов на управление. Согласно дополнениям и комментариям к международным стандартам оценки, «Управленческие затраты - отдельная статья затрат, идущая на выплату вознаграждения административному персоналу (управляющим), основными функциями которых являются: - подбор арендаторов на имеющиеся площади и заключения сними арендных договоров; - надзор за своевременностью арендных платежей; - поддержание функциональной пригодности объекта; - выработка общей стратегии по использованию объекта».

Данные расходы устанавливаются в виде% от действительного валового дохода и, как правило, находятся на уровне 5%. Определение эксплуатационных расходов. К эксплуатационным расходам относятся расходы на электроснабжение, телефон, тепло, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, охрану. На основании анализа доля эксплуатационных расходов в величине ставки арендной платы по нежилым помещениям составляет от 10% до 15%. В настоящем отчете для расчета применяется доля эксплуатационных расходов 15%. Определение условно-переменных расходов. Налог на имущество. Налог на имущество физических лиц составляет 0,3% в год от инвентарной стоимости, которая принята оценщиком по данным техпаспорта БТИ. Так же в этой расчетной графе учитываются арендные платежи за земельный участок. Страховые платежи. Для определения уровня ставки страхования были рассмотрены аналитические материалы и рекламная информация фирм, занимающихся страхованием в Калуге и Калужской области: ОАО «РОСНО» и ОАО «ВСК». Анализ средних ставок страховых компаний позволяет определить величину страховых премий в размере 0,55%-1% в год от инвентарной стоимости объекта. Расходы капитального характера. Расходы капитального характера - денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для стабилизации крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания). Предполагается, что капитальный ремонт будет проводиться, один раз в 10 лет. Количественно годовая величина расходов на замещение определялась, как рыночная величина расходов на замену строительных элементов с коротким сроком службы Средняя удельная стоимость проведения косметического ремонта определена по рыночным данным для производственных помещений неопределенного назначения в размере от 500 руб. до 1000 руб./м2 Расчет операционных расходов:

Таблица №16

Операционные расходы

Характеристика

Числовой показатель

Объект

Затраты на управление (ЗУ)

% от ДВД

5,0

ДВД

10 080 000

итого ЗУ, руб.

504 000

Эксплутационные расходы (ЭР)

% от ПВД

15,0

ПВД, руб.

12 800 000

итого ЭР, руб.

1 920 000

Налог на имущество

ставка налога% от инвентаризационной стоимости

2,2%

Стоимость по данным БТИ

1 873 056

итого, руб.

41 207

Налоговый платеж за земельный участок

Кадастровая стоимость 1 м.кв. В руб.

100

Площадь земельного участка, м.кв.

5000

налог

2%

Итого, руб.

10 000

Страховые платежи

1% от инвентаризационной стоимости

1%* 1873056

итого, руб.

18 730

Расходы капитального характера

общая стоимость ремонта, руб./м2

1000

площадь помещения, м2

3500

периодичность ремонта, лет

10

число лет в периоде

1

стоимость ремонта за 1 год, руб.

350 000

Итого операционные расходы, руб.

2 843 937

Перейти на страницу: 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Читайте также >>>

Развитие пищевой и перерабатывающей промышленности
Пищевая и перерабатывающая промышленность представляет собой одну из стратегических отраслей экономики. Она насчитывает в Новгородской области более 100 организаций различной формы собственности. Пищевая и перерабатывающая промышленность призвана обеспечивать ...

Разработка мероприятий по снижению себестоимости и увеличению прибыли в ООО Производственный комбинат г. Вятские Поляны Кировской области
В условиях рыночной экономики основой экономического развития общества является прибыль - важнейший показатель эффективности работы организации и источник ее жизнедеятельности. Прибыль - это денежное выражение основной части денежных накоплений, создаваемых ...