Используя вышеназванные положения, расчет стоимости по доходному подходу сведен в таблицу 9.
Приведем расшифровку некоторых величин, используемых в таблице 10.
Арендная ставка
В расчетах рыночная арендная ставка взята из исходных данных. Она сформировалась на основе рынка аренды в г. Кмерово и составила 300 руб. за м2 .
Потенциальный валовой доход (ПВД)
Потенциальный валовой доход определен из расчета сдачи в аренду всей общей площади объекта по наиболее вероятной арендной ставке.
Затраты нулевого периода
Затраты нулевого периода это минимальные затраты, необходимые для приведения объекта в наилучшее использование. Считали, что объект оценки может сдаваться в аренду по рыночной арендной ставке, сложившейся в данном раине, без дополнительных затрат.
Ставка капитализации
Для определения общего коэффициента капитализации применялся кумулятивный метод (или суммарный метод). При расчете данным методом одна из составляющих коэффициента - рисковая процентная ставка (или ставка дохода на инвестированный капитал) - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования рисковой и без рисковой составляющих и рассчитывается процентная ставка. К без рисковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:
- на дополнительный риск, который имеется на инвестиции данного вида;
- на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями;
- на низкую ликвидность.
Ставка возмещения капитала рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования процентных ставок по отдельным рискам - ставки возврата капитала для данного вида инвестиций и без рисковой ставки.
В качестве без рисковой ставки дохода взята ставка по Российским евробондам (15%). Таким образом, без рисковая ставка равна 15% годовых. По мнению оценщика, дополнительный риск капитальных вложений в административные помещения в дополнение к без рисковой ставке равен 3%. Дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями принимаем равным 3%. В случае необходимости, продажа данного здания займет достаточно длительное время. Исходя из этого, оценщик принял поправку на недостаточную ликвидность в размере 3%. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала равна 5% (1/20).
На основе этих данных определяется общий коэффициент капитализации и рассчитывается стоимость объекта.
Кумулятивный метод расчета коэффициента капитализации. Таблица 9.
|
Составляющие коэффициента капитализации |
Значение параметра |
|
Безрисковая процентная ставка, % |
15 |
|
Компенсация за риск вложения в недвижимость, % |
3 |
|
Компенсация за низкую ликвидность, % |
3 |
|
Расходы на инвестиционный менеджмент, % |
2 |
|
Ставка возврата капитала, % |
5 |
|
Ставка капитализации, % |
25 |
|
Коэффициент капитализации |
0,25 |
Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом Таблица 10.
|
Значение |
Показатели |
|
Общая площадь, кв.м. |
502,9 |
|
Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади помещений, руб. в мес. |
480 |
|
Количество месяцев в году. |
12 |
|
Потенциальный валовый доход (ПВД) от аренды нежилых встроенных помещений в год, руб. |
2 896 704 |
|
Потери от незанятости, % |
10 |
|
Сумма потерь от незанятости, руб. |
289 670 |
|
Действительный валовый доход в год, руб. |
2 607 034 |
|
Операционные расходы, руб., в т. ч.: |
519 408,58 |
|
Условно-постянные расходы: | |
|
Налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости объекта) |
66 000 |
|
Страхование недвижимости (0,2% от остаточной стоимости объекта) |
6 000 |
|
Условно-переменные расходы (11% от ПВД) |
318 637,44 |
|
Расходы на замещение (1,95% от восстановительной стоимости) |
128 771,14 |
|
Чистый операционный доход, руб. |
2 087 625,42 |
|
Коэффициент капитализации |
0,25 |
|
Стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом, руб. (округленно) |
8 350 502 |
Читайте также >>>
Развитие малого бизнеса на основе франчайзинга
В настоящее время широкое распространение
получила такая форма предпринимательства как франчайзинг.
Франчайзинг, являясь определенным типом
организации бизнеса, предполагает создание широкой сети однородных предприятий,
имеющих единую торговую марку (товарный ...
Оценка конкурентоспособности предприятия
В условиях развивающейся конкуренции данная тема необычайно актуальна.
Конкуренция служит важнейшим способом повышения эффективности, как целой
экономической системы, так и всех ее звеньев. Конкуренция - это цивилизованная
форма борьбы за выживание, это сильне ...