Оценка рыночной стоимости объекта оценки

Используя вышеназванные положения, расчет стоимости по доходному подходу сведен в таблицу 9.

Приведем расшифровку некоторых величин, используемых в таблице 10.

Арендная ставка

В расчетах рыночная арендная ставка взята из исходных данных. Она сформировалась на основе рынка аренды в г. Кмерово и составила 300 руб. за м2 .

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Потенциальный валовой доход определен из расчета сдачи в аренду всей общей площади объекта по наиболее вероятной арендной ставке.

Затраты нулевого периода

Затраты нулевого периода это минимальные затраты, необходимые для приведения объекта в наилучшее использование. Считали, что объект оценки может сдаваться в аренду по рыночной арендной ставке, сложившейся в данном раине, без дополнительных затрат.

Ставка капитализации

Для определения общего коэффициента капитализации применялся кумулятивный метод (или суммарный метод). При расчете данным методом одна из составляющих коэффициента - рисковая процентная ставка (или ставка дохода на инвестированный капитал) - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования рисковой и без рисковой составляющих и рассчитывается процентная ставка. К без рисковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:

- на дополнительный риск, который имеется на инвестиции данного вида;

- на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями;

- на низкую ликвидность.

Ставка возмещения капитала рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования процентных ставок по отдельным рискам - ставки возврата капитала для данного вида инвестиций и без рисковой ставки.

В качестве без рисковой ставки дохода взята ставка по Российским евробондам (15%). Таким образом, без рисковая ставка равна 15% годовых. По мнению оценщика, дополнительный риск капитальных вложений в административные помещения в дополнение к без рисковой ставке равен 3%. Дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями принимаем равным 3%. В случае необходимости, продажа данного здания займет достаточно длительное время. Исходя из этого, оценщик принял поправку на недостаточную ликвидность в размере 3%. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала равна 5% (1/20).

На основе этих данных определяется общий коэффициент капитализации и рассчитывается стоимость объекта.

Кумулятивный метод расчета коэффициента капитализации. Таблица 9.

Составляющие коэффициента капитализации

Значение параметра

Безрисковая процентная ставка, %

15

Компенсация за риск вложения в недвижимость, %

3

Компенсация за низкую ликвидность, %

3

Расходы на инвестиционный менеджмент, %

2

Ставка возврата капитала, %

5

Ставка капитализации, %

25

Коэффициент капитализации

0,25

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом Таблица 10.

Значение

Показатели

Общая площадь, кв.м.

502,9

Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади помещений, руб. в мес.

480

Количество месяцев в году.

12

Потенциальный валовый доход (ПВД) от аренды нежилых встроенных помещений в год, руб.

2 896 704

Потери от незанятости, %

10

Сумма потерь от незанятости, руб.

289 670

Действительный валовый доход в год, руб.

2 607 034

Операционные расходы, руб., в т. ч.:

519 408,58

Условно-постянные расходы:

Налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости объекта)

66 000

Страхование недвижимости (0,2% от остаточной стоимости объекта)

6 000

Условно-переменные расходы (11% от ПВД)

318 637,44

Расходы на замещение (1,95% от восстановительной стоимости)

128 771,14

Чистый операционный доход, руб.

2 087 625,42

Коэффициент капитализации

0,25

Стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом, руб. (округленно)

8 350 502

Перейти на страницу: 11 12 13 14 15 16 17 18

Читайте также >>>

Расчет цены программного продукта Базы данных Страхования
В настоящее время база данных предприятий является одной из самых необходимой информацией. Многие аналитики каждый месяц собирают и обновляют свои данные. Разработка программного обеспечения на заказ на сегодняшний день является одним из наиболее успешно и быст ...

Расчет участка цеха по сборке турбины ППО
Целью курсового проекта является выполнение технико - экономических расчетов, связанные с работой сборочного участка цеха по сборке турбины ППО. Авиационное двигателестроение, базирующееся на высоких технологиях и передовых достижениях науки, стимулирует разви ...