При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на когорт опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, наибольшей степени отвечают требованиям, российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим другим характеристикам с объектом оценки. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если поданному показателю аналог превосходит объект оценки, положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.
Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости объекта недвижимости. Оценщик учёл следующие вид корректировок на следующие факторы, которые существенно влияют на стоимость оцениваемо Объекта:
· Местоположение
· Общая площадь
· Транспортная доступность
· Состояние и уровень отделки помещения
· Отопление, водоснабжение, электроснабжение
· Наличие отдельного входа
Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки (см. расчетную таблицу).
Оценщик рассмотрел следующие объекты аналогов, наиболее приближенных по своим основным характеристикам к оцениваемому Объекту:
Аналог №1
: отдельно стоящее здание торгового назначения, находящееся по адресу: Череповецкий район, общей площадью 250 кв. м. Со стороны фасада находится нерегулируемая парковка автомобилей. Транспортная доступность в отношении к городу Череповцу - хорошая. По мнению Оценщика, объект оценки, обладает средней коммерческой, привлекательностью. Конструктивные элементы здания находятся в хорошем состоянии. Помещение состоит из торгового зала площадью 200 кв. м. подсобных помещений площадью 50 кв. м. Окна - двустворные деревянные рамы: двери филенчатые, состояние хорошее, Внутренняя отделка Простая: потолок побелка, имеются протечки после затопления; стены - окраска, деревянные панели, состояние удовлетворительное, пол керамическая плитка, имеются незначительные сколы и трещины в ходовых местах, выпален плитки на 2% площади пола. В целом отделка характеризуется как находящийся удовлетворительном состоянии и требуется проведение небольшого косметического ремою Коммуникации: горячее и холодное водоснабжение, канализация, помещение электрифицирован телефонизировано - состояние хорошее. Сантехническое оборудование в удовлетворительном состоянии, требуется частичная замена оборудования. Помещение находится в собственности одно лица, выставлено на продажу 5 декабря 2012г. Информация получена по телефону от представителя риэлтерской конторы РК «Новое время», находящееся по адресу: г. Череповец, ул. Ленина, д. 80. без визуального осмотра. Условия продажи - рыночные. Цена продажи на 1 сентября 2012г. без учета вознаграждения риэлтору составляет: 2 200 000 руб.
Аналог №2
: Отдельно стоящее здание торгового назначения, находящееся по адресу: Череповецком р-н, общей площадью 400 кв. м. С тыльной стороны здания стороны находится нерегулируемая парковка автомобилей. Транспортная доступность по отношению к городу Череповцу - хорошая. По мнению Оценщика, объект оценки, обладает средней коммерческой привлекательностью. Конструктивные элементы здания, находятся в хорошем состоянии. Помещение состоит из торгового зала площадью 280 кв. м. и подсобных помещений площадью 120 кв. м. Окна - двустворные, деревянные рамы; двери - филенчатые, состояние хорошее. Внутренняя отделка простая: потолок-побелка; стены - окраска, побелка, вагонка, состояние хорошее, пол - керамическая плитка, имеются незначительные сколы и трещины в ходовых местах, выпадение плитки па 2% площади пола, в подсобных помещениях - полы деревянные - стертости в ходовых местах, просадка половиц. В целом-отделка характеризуется как находящаяся в удовлетворительном состоянии и требуется проведение небольшого косметического ремонта. Коммуникации: горячее и холодное водоснабжение, канализация, помещение электрифицировано, телефонизировано - состояние хорошее. Сантехническое оборудование в удовлетворительном состоянии, требуется частичная замена оборудования. Помещение находится в собственности одного лица, выставлено на продажу 01 сентября 2012г. Информация получена по телефону от представителя риэлтерской фирмы «Фараон», находящееся по адресу: г. Череповец, уд. Социалистическая, 50. без визуального осмотра. Условия продажи - рыночные. Цена продажи на 5 декабря 2012г. без учета вознаграждения риэлтору составляет: 3 000 000 руб.
Читайте также >>>
Расчет производственной программы автомобильного парка
Автомобильный
транспорт развивается количественно и качественно бурными темпами. В настоящее
время ежегодный прирост мирового парка автомобилей равен 10 - 12 млн. единиц, а
его численность - более 350 млн. единиц. Каждые четыре из пяти автомобилей
общего мирово ...
Основы оценки недвижимости
недвижимость оценка риэлтерский экономический
Преддипломная
практика выполнена в обществе с ограниченной ответственностью «БизнесОценка»,
созданное в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации,
Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответс ...