При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом. Он основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования. Суть данного метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий) отражающие дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковой.
Существуют и другие методы расчёта ставки дисконтирования.
Метод сравнения альтернативных инвестиций основан на том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичную ставку дисконтирования.
Метод выделения. Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту [24, с. 99].
Метод мониторинга позволяет выявить тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет сделать предположение относительно вероятного прогноза изменения доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются [47].
Эти методы достаточно трудоёмки и требует открытости и развитости рынка недвижимости, поэтому в российской оценочной практики широкого применения не нашли.
На пятом заключительном этапе производится расчёт стоимости объекта недвижимости по формуле:
(25)
где СДДП - стоимость методом дисконтирования денежного потока;
ДП - денежный поток периода t;
i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтированна (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна: текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков плюс текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
Методы доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным имеют преимущество при оценке коммерческой недвижимости. Оно заключается в том, что доходный поход опирается на генерируемые недвижимостью доходы. При этом у него, как и у других подходов есть свои недостатки.
Для определения достоинств и недостатков подходов необходимо сделать их сравнительную характеристику. Сравнительную характеристику подходов к оценке можно представить для наглядности в виде табл. 2.
Таблица 2 - Сравнительная характеристика подходов оценки коммерческой недвижимости
|
Характеристика |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход | |
|
Метод капитализации |
Метод дисконтирования | |||
|
К чему приравнивается стоимость |
К затратам на создание аналогичного или идентичного объекта с учётом накопленного износа и стоимости земельного участка |
К наиболее вероятной цене сопоставимого аналога |
К текущей стоимости доходов от использования объекта | |
|
Основные принципы |
Замещения |
Спрос и предложение, замещение, пропорциональности, зависимости. |
Ожидания, замещения, спроса и предложения, предельной продуктивности | |
|
Использование рыночной информации. |
При расчёте смет нового строительства в ценах строительных материалов, при определении стоимости земельного участка. |
Основан на ценах сравнения с рыночными ценами аналогов. |
При формировании ставки капитализации информация берётся с рыка, в ЧОД при формировании его по рыночной аренде. |
При формировании - ставки дисконтирования информация берётся с рынка, в ДП при формировании его по рыночной аренде. |
|
Источники информации. |
Информационный бюллетень КО-ИН-ВЕСТ, периодическая печать, сборники УПВС. |
Интернет, справочники по недвижимости, риэлтерские агентства, собственная база данных. |
Интернет, бухгалтерская документация, текущие договоры. |
Интернет, бухгалтерская документация, текущие договоры. |
|
Основные преимущества. |
Доступность информации, универсальность применения. |
Основан на рыночной информации, объективность и достоверность полученной стоимости. |
Показывает стоимость основываясь на доходах., которые генерирует объект недвижимости. | |
|
Основные недостатки. |
Заниженная стоимость (не учитывает различия в инвестиционных издержках и рыночной стоимости улучшения), трудности при определении стоимости земельного участка и прибыли инвестора. |
Необходим хорошо развитый рынок, большое влияние оказывает достоверность информации. Трудность подбора аналогов. Некоторые характеристики могут проявится не сразу. |
Основан на прогнозных данных, необходим постоянный ровный доход, не учитывает возможные инвестиции в будущем. |
Основан на прогнозных данных,, трудности при определении потока доходов и построения ставки дисконтирования. |
|
Применение |
Оценка новых или недавно построенных объектов, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, технико-экономическое обоснование нового строительства, оценка объектов незавершенного строительства, оценка в целях налогообложения, оценка в целях страхования, недостаток информации. |
Когда есть хорошо развитый рынок аналогичных объектов, и нет обременений, исключительной экономической выгоды, специализации у объекта. |
Для коммерческой недвижимости, когда недвижимость даёт постоянный стабильный доход и не планируется инвестиционная деятельность в недвижимость. |
Для коммерческой недвижимости. При нестабильном доходе от объекта оценки, если планируются инвестиции. |
|
Применение к коммерческой недвижимости. |
Т.к. не учитывает динамику движения доходов и основывается на ретроспективных данных. Применяется как дополнительный. |
Может применятся на ровне с доходным подходом при развитом и сбалансированном рынке коммерческой недвижимости. |
Является основным для оценки коммерческой недвижимости, приносящей постоянный стабильный доход. |
Как альтернатива метода капитализации при нестабильных платежах или инвестициях в будущем. |
Читайте также >>>
Разработка годового бизнес-плана организации связи
В
условиях быстрых изменений в экономике очень важно своевременно принимать
соответствующие меры реагирования. Неоценимую помощь здесь оказывает
планирование, позволяющее проанализировать весь комплекс будущих операций
бизнеса. Именно на основе планирования да ...
Оценка стоимости ОАО ЗабайкалцветметНИИпроект
Оценка стоимости предприятия представляет собой упорядоченный
целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости предприятия
с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определённый
момент времени в условиях конкретного рынка. О ...