Определение рыночной стоимости ставки арендной платы в рамках доходного подхода.

При расчете ставки капитализации в рамках настоящего расчета риск инвестиционного менеджмента и риск низкой ликвидности не учитываются, так как по оцениваемому имуществу планируется заключение долгосрочных договоров аренды. Риск вложений в объекты недвижимости также не учитывался, так как по условиям договора расходы на страхование имущества несет потенциальный арендатор.

Норма возврата капитала для оцениваемого имущества рассчитана по методу Ринга исходя из года постройки и нормативного срока службы согласно группе капитальности зданий. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни.

Nвк = 1 / n (32)

где Nвк - норма возврата капитала;

n - оставшийся срок экономической жизни.

Расчет ставки капитализации для оцениваемого имущества представлен в табл. 12.

Таблица 12 - Расчет ставки капитализации для оцениваемого имущества

Наименование показателя

Здание 702

Здание 701

Безрисковая процентная ставка, %

7,85

7,85

Норма возврата капитала, %

1,31

1,38

Ставка капитализации, %

9,16

9,23

Коэффициент капитализации

0,09

0,09

В качестве рыночной стоимости имущества были приняты данные о стоимости воспроизводства объекта оценки. Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Определение стоимости воспроизводства.

Полная стоимость воспроизводства (замещения) объекта оценки определялась как стоимость в ценах на дату оценки возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание / сооружение с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением. Последовательность определения стоимости воспроизводства в общем случае включает:

- выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;

- корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;

- определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы;

перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства 1 куб.м зданий, аналогичных оцениваемому (той же группы капитальности, построенных по сходному проекту, с использованием подобных материалов и технологий). Основная формула расчета:

Св = С i ´ V (33)

где Св - полная стоимость воспроизводства объекта на дату оценки, руб.

Сi - стоимость строительства 1 куб. м. (1 кв.м., пог. / м., м., шт.) оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7

Читайте также >>>

Развитие газовой промышленности России
Газовой промышленности России уже более 50 лет. Конечно, среди других крупных отраслей ТЭК - угольной, нефтяной, электроэнергетики, имеющих более чем столетнюю историю, она представляется довольно юным организмом. Но даже сейчас отрасль демонстрирует гибкость и ...

Регулирование инвестиционной деятельности
Участники экономической системы, которыми являются как фирма, так и целая отрасль и национальное хозяйство в целом - непрерывно нуждаются в ресурсах, которые жизненно необходимы для создания и расширения, реконструкции или технического перевооружения основного, ...