Определение рыночной стоимости ставки арендной платы в рамках доходного подхода.

Внешний износ объекта оценки.

Внешний износ вызывается уменьшением полезности здания, сооружения в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно законодательная база и так далее.

Распространены и легко осуществимы при наличии необходимой информации два метода оценки внешнего износа:

капитализация потери дохода, относящегося к отличию внешних условий;

сравнение продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях.

По моему мнению, внешнего износа для данных объектов не обнаружено и при расчете стоимости воспроизводства имущества данный вид износа не учитывается.

Расчет стоимости воспроизводства оцениваемых зданий представлен в табл. 14.

Таблица 14 - Расчет стоимости воспроизводства оцениваемых зданий

Здание 702

Здание 701

Общая площадь, м2

15661,0

3807,8

Строительный объем, куб. м

181499

42552

Сборник УПВС

18, отдел I

18, отдел I

Таблица

5

5

Стоимость 1 куб. м в ценах 1969 г., руб.

9,60

9,60

Поправка на капитальность

1,00

1,00

Климатический коэффициент

1,09

1,09

Коэффициент перевода в цены 1984 г, руб.

1,17

1,17

Территориальный коэффициент

1,03

1,03

Стоимость строительства 1 куб. м в ценах 1984 г., руб.

12,61

12,61

Стоимость строительства объекта в ценах 1984 г., руб.

2 288 732,59

536 587,80

Коэффициент перевода в текущие цены

76,51

76,51

Стоимость нового строительства объекта, руб.

175 110 930,57

41 054 332,63

Дополнительные косвенные издержки (8 %), руб.

14 008 874,45

3 284 346,61

Прибыль предпринимателя (10 %), руб.

18 911 980,50

4 433 867,92

Полная стоимость нового строительства (без НДС), руб.

208 031 785,52

48 772 547,16

Физический износ, %

23,75

27,75

Функциональный износ, %

0,00

0,00

Внешний износ, %

0,00

0,00

Накопленный износ, %

23,75

27,75

Стоимость воспроизводства (с НДС), руб.

187 176 599,02

41 581 035,08

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Читайте также >>>

Развитие малого бизнеса на основе франчайзинга
В настоящее время широкое распространение получила такая форма предпринимательства как франчайзинг. Франчайзинг, являясь определенным типом организации бизнеса, предполагает создание широкой сети однородных предприятий, имеющих единую торговую марку (товарный ...

Расчёт и анализ расходов по содержанию самоходного судна
Российская Федерация располагает значительными условиями и ресурсами для развития внутреннего водного транспорта. В европейской части существует единая глубоководная система. Внутренний водный транспорт не требует постройки путей, очень удобен для перевозки масс ...