Для получения обоснованного вывода о стоимости воспроизводства здания была учтена также величина предпринимательской прибыли, характерную для соответствующего сектора экономики. Приобретение (оформление земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация)) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения, выражающего вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика, она отражает затраты на организацию и управление строительством, расчеты за проектно- изыскательские работ, общий надзор и связанный со строительством риск. Требуемый уровень дохода колеблется от 10 до 30% от затрат на строительство.
Расчет величины предпринимательской прибыли был проведен с использованием двух методик.
Формула расчета, описана зависимость от сроков строительства, потребности в первоначальных вложениях и банковской ставки.
ПП - 1 = 1 + ((Yk / 4) х k / 3) + E х (1 + (2 х (Yk / 4) х k / 3) + ((Yk / 4) ^ 2) х ((k ^ 2) / 3))) х (Yk / 4) х (k / 2) (37)
где Yk 5,3 % - квартальная норма отдачи;12 - планируемый срок строительства, в кварталах;20 % - необходимые первоначальные инвестиции в первый квартал строительства в % от общей суммы.
Проведя расчеты, ПП-1 составила 10,21 %.
(38)
где Ппр - прибыль застройщика, %;
Со = Со / С - доля авансового платежа в общей сумме платежей;
п - число лет (период) строительства;
уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.
Согласно вышеприведенному выражению прибыль предпринимателя для объекта оценки составит 10,05 %.
После проведения анализа рынка считаю обоснованным принять величину предпринимательской прибыли в размере 10 %.
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального и экономического устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия и рассчитывается по формуле:
Инак = (1 - ( 1- Ифиз / 100) х (1 - Ифунк / 100) х (1 - Ивн / 100)) х 100 % (39)
где Инак - накопленный износ, %;
Ифиз - физический износ, %;
Ифункц - функциональный износ, %;
Ивн - внешний (экономический) износ, %
Физический износ.
Под физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.
Процент физического износа оцениваемых зданий был определен на основании ВСН 53 - 86 (р) «Правила оценки физического износа зданий».
Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.
Физический износ:
Иф = (Ук ´ Ик) / 100 (40)
Читайте также >>>
Оценка стоимости ОАО ЗабайкалцветметНИИпроект
Оценка стоимости предприятия представляет собой упорядоченный
целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости предприятия
с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определённый
момент времени в условиях конкретного рынка. О ...
Разработка годового плана участка по ремонту вала
Цель
курсовой работы - рассчитать себестоимость ремонта вала и на основе этого
расчета определить технико-экономические показатели плана участка.
Экономическая
эффективность работы предприятия зависит от нескольких факторов.
Экономический
эффект - это ...