Определение рыночной стоимости ставки арендной платы в рамках доходного подхода.

Для получения обоснованного вывода о стоимости воспроизводства здания была учтена также величина предпринимательской прибыли, характерную для соответствующего сектора экономики. Приобретение (оформление земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация)) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения, выражающего вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика, она отражает затраты на организацию и управление строительством, расчеты за проектно- изыскательские работ, общий надзор и связанный со строительством риск. Требуемый уровень дохода колеблется от 10 до 30% от затрат на строительство.

Расчет величины предпринимательской прибыли был проведен с использованием двух методик.

Формула расчета, описана зависимость от сроков строительства, потребности в первоначальных вложениях и банковской ставки.

ПП - 1 = 1 + ((Yk / 4) х k / 3) + E х (1 + (2 х (Yk / 4) х k / 3) + ((Yk / 4) ^ 2) х ((k ^ 2) / 3))) х (Yk / 4) х (k / 2) (37)

где Yk 5,3 % - квартальная норма отдачи;12 - планируемый срок строительства, в кварталах;20 % - необходимые первоначальные инвестиции в первый квартал строительства в % от общей суммы.

Проведя расчеты, ПП-1 составила 10,21 %.

(38)

где Ппр - прибыль застройщика, %;

Со = Со / С - доля авансового платежа в общей сумме платежей;

п - число лет (период) строительства;

уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Согласно вышеприведенному выражению прибыль предпринимателя для объекта оценки составит 10,05 %.

После проведения анализа рынка считаю обоснованным принять величину предпринимательской прибыли в размере 10 %.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального и экономического устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия и рассчитывается по формуле:

Инак = (1 - ( 1- Ифиз / 100) х (1 - Ифунк / 100) х (1 - Ивн / 100)) х 100 % (39)

где Инак - накопленный износ, %;

Ифиз - физический износ, %;

Ифункц - функциональный износ, %;

Ивн - внешний (экономический) износ, %

Физический износ.

Под физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Процент физического износа оцениваемых зданий был определен на основании ВСН 53 - 86 (р) «Правила оценки физического износа зданий».

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Физический износ:

Иф = (Ук ´ Ик) / 100 (40)

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Читайте также >>>

Планирование на предприятии
Организация производства и оптимальное управление им являются важнейшими факторами ускорения научно-технического прогресса. Они обеспечивают наиболее полное и эффективное использование трудовых, материальных и финансовых ресурсов предприятия, снижение себестоим ...

Основы функционирования рынка рабочей силы
В условиях современного развития экономических отношений рынок рабочей силы занимает важное место. С одной стороны, он является элементом экономической системы и от эффективности его функционирования зависят национальное благополучие, стабильность общества и эфф ...