Для получения обоснованного вывода о стоимости воспроизводства здания была учтена также величина предпринимательской прибыли, характерную для соответствующего сектора экономики. Приобретение (оформление земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация)) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения, выражающего вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика, она отражает затраты на организацию и управление строительством, расчеты за проектно- изыскательские работ, общий надзор и связанный со строительством риск. Требуемый уровень дохода колеблется от 10 до 30% от затрат на строительство.
Расчет величины предпринимательской прибыли был проведен с использованием двух методик.
Формула расчета, описана зависимость от сроков строительства, потребности в первоначальных вложениях и банковской ставки.
ПП - 1 = 1 + ((Yk / 4) х k / 3) + E х (1 + (2 х (Yk / 4) х k / 3) + ((Yk / 4) ^ 2) х ((k ^ 2) / 3))) х (Yk / 4) х (k / 2) (37)
где Yk 5,3 % - квартальная норма отдачи;12 - планируемый срок строительства, в кварталах;20 % - необходимые первоначальные инвестиции в первый квартал строительства в % от общей суммы.
Проведя расчеты, ПП-1 составила 10,21 %.
(38)
где Ппр - прибыль застройщика, %;
Со = Со / С - доля авансового платежа в общей сумме платежей;
п - число лет (период) строительства;
уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.
Согласно вышеприведенному выражению прибыль предпринимателя для объекта оценки составит 10,05 %.
После проведения анализа рынка считаю обоснованным принять величину предпринимательской прибыли в размере 10 %.
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального и экономического устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия и рассчитывается по формуле:
Инак = (1 - ( 1- Ифиз / 100) х (1 - Ифунк / 100) х (1 - Ивн / 100)) х 100 % (39)
где Инак - накопленный износ, %;
Ифиз - физический износ, %;
Ифункц - функциональный износ, %;
Ивн - внешний (экономический) износ, %
Физический износ.
Под физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.
Процент физического износа оцениваемых зданий был определен на основании ВСН 53 - 86 (р) «Правила оценки физического износа зданий».
Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.
Физический износ:
Иф = (Ук ´ Ик) / 100 (40)
Читайте также >>>
Оценка экономической эффективности внедрения автоматизированной информационной системы HTControl
Автоматизированные системы управления предприятием необходимы для
оптимизации и повышения эффективности работы управленцев и некоторых других
кадровых служб предприятия. Специалисты утверждают, что управление предприятием
при помощи автоматизированных систем спо ...
Расчет интегральной экономической оценки проекта совершенствованию системы управления недвижимости коммерческого назначения
Рынок
коммерческой недвижимости находится в состоянии переходного периода. По мере
роста рынка конкуренция между проектами будет усиливаться, выдвигая на первый
план успешные решения и понижая позиции «шаблонных» объектов. Большинство
современных проектов своей ...