Определение рыночной стоимости ставки арендной платы в рамках доходного подхода.

V - строительный объем (площадь, длина, количество) оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства 1 куб. м. объекта оценки на дату оценки определяется путем пересчета восстановительной стоимости строительства 1 куб.м. аналога из условий базового 1969 года в условия на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов.

Стоимость воспроизводства 1 куб. м. оцениваемого объекта в ценах 1969 года (С1969) рассчитывается по формуле:

С1969 = Ц1969 ´ Ккап. ´ Кклим. ´ Коб. ´ (1 + Ксэу) (34)

где С1969 - полная стоимость нового строительства 1 куб. м. оцениваемого объекта в ценах 1969 года, руб.;

Ц1969 - стоимость 1 куб.м. по сборнику УПВС, руб.;

Ккап - поправочный коэффициент, используемый для приведения к группе капитальности;

Кклим. - климатический коэффициент;

Коб. - поправочный коэффициент, учитывающий отклонение строительного объема;

Ксэу. - поправочный коэффициент, учитывающий наличие/отсутствие санитарно-электротехнических устройств.

Стоимость воспроизводства 1 куб. м. определена по сборнику № 18 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства для переоценки основных фондов», отдел I «Вспомогательные производственные здания разного назначения».

Значения поправочных коэффициентов, используемых при определении стоимости воспроизводства 1 куб. м. оцениваемого объекта приводятся в технической части сборников УПВС.

Для пересчета цен из уровня 1969 года в уровень 1984 года используются индексы изменения стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение № 1 и № 2 к постановлению Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года).

Стоимость воспроизводства 1 куб. м. оцениваемого объекта в ценах 1984 года (С1984) определяется по следующей формуле:

С1984 = С1969 ´ И1969-1984 ´ Итер. (35)

где И1969-1984 - индекс изменения сметной стоимости для объектов химической и нефтехимической промышленности (Приложение № 1 к постановлению Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года), И 1969-1984 = 1,17;

Итер. - территориальный коэффициент к индексам по отраслям народного хозяйства, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Новосибирской области (Приложение № 2 к постановлению Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года), Итер. = 1,03.

Стоимость воспроизводства 1 куб.м. оцениваемого объекта на дату оценки (Сi) определяется по формуле:

Сi = С1984 ´ К (36)

где К - индекс пересчета стоимости СМР из цен 1984 года в цены по состоянию на дату оценки.

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.1984 года.

Пересчет в уровень фактических цен на дату оценки производится на основании Сборника «Индексы цен в строительстве», необходимо также учитывать дополнительные затраты при строительстве объекта. Размер дополнительных косвенных издержек не учтенных в сборниках для зданий определен в размере 8 % от стоимости строительства (затраты связанные со страховкой, рекламой, административными издержками застройщика и пр.)

Все значения статей дополнительных косвенных издержек получены на основании интервью с ведущими строительными компаниями. Значение нормы косвенных издержек получено путём постатейной калькуляции.

Таблица 13 - Расчет величины дополнительных косвенных издержек

Статьи косвенных издержек

Норма, %

Экспертиза проекта

2,0

Страховка строящихся объектов

1,5

Административные издержки застройщика

3,5

Реклама

1,0

Итого дополнительные косвенные издержки

8,0

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8

Читайте также >>>

Реализация предпринимательской идеи создания ОАО НПО ЭТАЛ
Экономический анализ деятельности предприятия ОАО «НПО «ЭТАЛ» Общая характеристика предприятия ОАО «НПО «ЭТАЛ» НПО «ЭТАЛ» - один из крупнейших производителей электротехнической продукции в странах в Украине. ОАО “НПО «ЭТАЛ» основано согласно с решен ...

Планирование фонда заработной платы
В современной отечественной экономической литературе совокупные издержки работодателя на оплату труда обозначаются термином «фонд заработной платы». Фонд оплаты труда является неотъемлемой частью финансовой системы предприятия. Планирование фонда оплаты труда - не ...