Определение рыночной стоимости ставки арендной платы в рамках доходного подхода.

Расчет рыночной стоимости ставки арендной платы для оцениваемых зданий с применением доходного подхода представлен в табл. 15.

Таблица 15 - расчет рыночной стоимости ставки арендной платы для оцениваемых зданий

Наименование

Здание 702

Здание 701

Стоимость воспроизводства улучшений (с НДС), руб.

187 176 599,02

41 581 035,08

Коэффициент капитализации

0,09

0,09

Чистый операционный доход, руб.

17 148 138,09

3 839 627,31

Общая площадь, м2

15 661,0

3 807,8

Рыночная стоимость ставки арендной платы за 1 м2 в год (округленно), руб.

1 094,96

1 008,36

Рыночная стоимость ставки арендной платы за 1 м2 в месяц (с НДС) округленно, руб.

91,00

84,00

.4 Согласование результатов и вывод итоговой стоимости

При получении в результате проведенной оценки различными методами различных величин необходимо согласовать их результаты. В итоге считаем целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому из полученных результатов определенного веса. Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода расчета.

Затратный подход оценки стоимости недвижимости отражает стоимость замещения объекта, исходя из того принципа, что потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем затраты на строительство аналогичного по качеству и функциональному назначению объекта недвижимости. Но, несмотря на объективность расчетов, данный подход не учитывает спрос на объекты такого класса на открытом рынке и инвестиционную привлекательность. Также необходимо отметить, что для определения рыночной стоимости ставки арендной платы оцениваемых объектов в рамках настоящего расчета затратный подход в чистом виде не использовался.

Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом основывается на анализе рыночной информации о ставках аренды, которые отражают привлекательность объекта недвижимости для типичного инвестора. Данные о величине арендных ставок являются более открытой и доступной информацией по сравнению с данными о цене продаж объектов. Однако точно определить ставку капитализации доходов в условиях неопределенности и риска достаточно сложно.

Сравнительный подход дает наиболее точный расчет при достаточном большом количестве достоверных сопоставимых рыночных данных. Однако анализ этим подходом основан на цене предложения, которая, с некоторой вероятностью отличается от реальной цены сделки.

Поскольку рыночная стоимость ставки арендной платы оцениваемых зданий определялась только в рамках сравнительного и доходного подходов, удельные веса распределились, соответственно, следующим образом: затратный подход - 0,5, сравнительный подход - 0,5, доходный подход - 0,0.

Перейти на страницу: 2 3 4 5 6 7 8 9

Читайте также >>>

Оценка застроенного земельного участка с применением методов стандартных подходов
Недвижимость - основа и одно их важнейших условий осуществления любой хозяйственно-экономической деятельности, в том числе производственной. Недвижимость также является ценным экономическим благом, способным к приращению собственной стоимости, что делает недвижи ...

Оценка экономической эффективности внедрения автоматизированной информационной системы HTControl
Автоматизированные системы управления предприятием необходимы для оптимизации и повышения эффективности работы управленцев и некоторых других кадровых служб предприятия. Специалисты утверждают, что управление предприятием при помощи автоматизированных систем спо ...