Оценка стоимости недвижимости

Как государственным, так и коммерческим фирмам, которые владеют производственными площадями или офисными помещениями, и желающими сдавать их в аренду, необходимо произвести оценку, то есть подтвердить арендную ставку. Сегодня на рынке аренды наибольшей популярностью пользуются складские и офисные помещения. Кроме того, мы производим оценку земли и земельных участков, квартир и другой недвижимости .

Процесс расчета ставки, по которой арендаторы могут сдавать принадлежащие им помещения - называется оценкой рыночной стоимости права аренды. Как правило, к предметам аренды относятся производственные, торговые, складские и офисные помещения.

На величину арендной ставки прямое влияние оказывает размер площади, так как здесь очевиден эффект масштаба производства.

Таким образом, справедлива следующая закономерность - чем больше помещение, тем меньше арендная ставка и, соответственно, наоборот. Арендные ставки в Новосибирске исчисляются исходя из места расположения оцениваемых объектов. Самые высокие в центре города, особенно для качественных бизнес-центров. Следует отметить, что методика по оценке имеет общие черты при оценке как дорогих, так и менее дорогих площадей.

Под оценкой арендной платы понимают процесс установления стоимости аренды какой-либо площади, земли, здания и так далее, которая отвечает имеющимся рыночным реалиям. При этом оценка ставки арендной платы определяется за конкретный временной промежуток, например, можно произвести оценку рыночной арендной платы за месяц, год и т.д.

При осуществлении оценки рыночной стоимости арендной платы, к примеру, оценки арендной платы земельного участка, оценщик анализирует местность, где находится оцениваемый объект, смотрит на его состояние, изучает рыночные предложения, существующие на данный момент времени по аналогичным объектам, и принимает во внимание массу других факторов. Каждый фактор при оценке стоимости арендной платы способна оказать существенное влияние на итоговую стоимость оцениваемого объекта.

Значимость оценки величины арендной платы в наши дни недооценить невозможно. Ведь арендодателю и арендатору намного проще взаимовыгодно договориться между собой, когда имеется профессиональный взвешенный отчет об оценке стоимости аренды, в котором указана обоснованная цена арендной платы, учитывающая все имеющиеся реалии на рынке.

В настоящее время успех любого бизнеса зависит в первую очередь от величины арендной ставки, именно её показатель зачастую имеет решающее значение для предпринимателей.

Необоснованно высокая величина арендной платы за землю, оценка которой не была проведена независимым экспертом, может затормозить развитие бизнеса, а восстановить пошатнувшиеся позиции компании бывает иногда очень сложно, а нередко - и невозможно. В связи с этим по окончании срока аренды многие предприниматели заказывают независимую оценку недвижимости, оценку стоимости аренды земельного участка, оценку аренды помещения и других объектов. Как показала практика последних лет, независимая оценка аренды гарантирует отсутствие проблем и «обид» друг на друга между арендодателем и арендатором, и способствует нормальной работе бизнеса, когда все силы затрачиваются на его развитие, а не на «выяснение отношений» по поводу арендной платы.

При проведении оценки арендной платы (оценки арендной ставки) тех объектов, по которым на открытом рынке нет информации о величине арендных ставок, специалист-оценщик ориентируется на тот факт, что капитализированный доход (за вычетом обязательных налогов и иных платежей), который получает владелец от использования объекта, идентичен рыночной цене арендуемого недвижимого имущества. Подобная предпосылка позволяет оценщику произвести при оценке ставки арендной платы предварительные расчеты величины рыночной стоимости недвижимого имущества, после чего установить цену за аренду, рассчитав предпринимательские нормы доходности.

Этим определяется актуальность темы дипломной работы. Теперь давайте посмотрим на то, что же собой представляет оценка права аренды помещений, будь то оценка права аренды нежилых помещений или жилых, оценка права аренды земельного участка и т.д. Оценка стоимости права аренды требуется для определения стоимости активов предприятия. Эта стоимость зависит от таких характеристик, как состояние арендуемой недвижимости, имеющиеся предложения по аналогичным объектам на открытом рынке, срок и условия арендного договора. Анализируя все эти факторы, оценщик и осуществляет оценку права аренды помещения, оценку права аренды недвижимости, земли, здания.

Чаще всего расчет стоимости права аренды, например, права аренды земельного участка или права аренды нежилых помещений, используемых в качестве складских или производственных, требуется в следующих случаях:

при оформлении сделок купли-продажи;

при различных судебных разбирательствах;

при получении кредита (права аренды в этом случае выступают в качестве залога);

при принятии важных решений управленческого характера.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. И, безусловно, участникам рынка необходимо знать, сколько стоит тот или иной объект недвижимости. При этом условия отчуждения объекта могут быть самыми разными: от продажи квартиры до реализации огромных комплексов зданий, сооружений, земельных участков, в данной дипломной работе особое внимание уделяется вопросам аренды .

Во всех перечисленных операциях с недвижимостью для оформления результата, необходимо провести оценку объекта недвижимости.

Целью исследования является изучение теоретических, правовых и методических аспектов оценки стоимости недвижимости, при оформлении арендных прав, а также проведение расчетов по определению стоимости объектов недвижимости ОАО «НЗХК».

Реализация указанной цели предусматривает решение следующих задач:

1. Анализ понятия права аренды в Российском законодательстве.

2. Определения понятия недвижимости в РФ, установлении необходимости ее оценки при оформлении прав аренды.

3. Рассмотрение видов стоимости недвижимости и факторов, влияющих на стоимость арендных прав на недвижимость.

. Проведение анализа подходов к оценке недвижимости.

. Представление характеристики объекта оценки.

. Расчет рыночной стоимости ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости ОАО «НЗХК», с использованием общепринятых подходов.

Объектом исследования является стоимость ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости организации.

Предметом исследования являются методы и подходы оценки стоимости недвижимости, при оформлении арендных прав.

Правовая база исследования Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1 - 6).

Методическая база исследования - это труды ученых и специалистов-практиков, таких как, Грязнова А.Г., Федотова М.А., Лобанова Е.И., Валдайцев С.В.,

Щербаков В.А., Щербакова Н.А., Петров В.И. и др.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

В первой главе рассматриваются правовые основы аренды недвижимости и теоретические основы ее оценки, во второй главе проведен анализ методической базы оценки недвижимости: принципы и стандарты, подходы к оценке объектов недвижимости, в третьей - проводится расчет рыночной стоимости ставки арендной платы объекта оценки .

В ходе исследования использовались следующие методы: исторический, расчетно-конструктивный, абстрактно-логический, экономико-статистический, анализ и синтез, и другие.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИ ОФОРМЛЕНИИ АРЕНДНЫХ ПРАВ

    Читайте также >>>

    Особенности макроэкономического равновесия в России
    Ключевой проблемой экономической теории и экономической политики любого государства является макроэкономическое равновесие, поэтому рассмотрение этой проблемы имеет первостепенное значение как с теоретической, так и с практической точек зрения. Рассмотренная в ...

    Развитие пищевой и перерабатывающей промышленности
    Пищевая и перерабатывающая промышленность представляет собой одну из стратегических отраслей экономики. Она насчитывает в Новгородской области более 100 организаций различной формы собственности. Пищевая и перерабатывающая промышленность призвана обеспечивать ...