LargeEconomic

Этап 6. Определим остаток чистого операционного дохода, относимого к земле; для чего из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к жилому дому.

Остаток чистого операционного дохода вычисляется так: -

Узем-У-Узд

где У - общий чистый операционный доход;

Узд - чистый операционный доход, относимый к дому.

Таким образом, чистый операционный доход для земли будет равен: Узем = 587 553 - 525 780 = 61 773 руб. Этап 7. Рассчитываем остаточную стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

зем= Узем / Rзем

где Узем ~ остаточная стоимость земли;

Rзем - коэффициент капитализации для земли.

Коэффициент капитализации для земли будет равен ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается. Коэффициент капитализации для земли будет 0,9, отсюда:

Узем = 61 773 / 0,1 = 617 728 руб.

Стоимость земельного участка, определенная доходным подходом, составляет 617 728 рублей.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки земельного участка можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для объектов с незначительным износом.

В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на них слишком полагаться.

2. Сравнительный подход является относительно простым. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройки. Однако необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Недостаток метода состоит в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается приведенный расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитываем весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, которые представлены в табл. 16.

Таблица 16 - Расчет весовых коэффициентов, %.

Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими методами, на соответствующие весовые коэффициенты.

Таблица 17 - Расчет итоговой стоимости земельного участка.

Читайте также >>>

Расчет экономической эффективности внедрения новых технологических процессов
Становление рыночной экономики в Республике Беларусь вносит существенное изменение в механизм хозяйствования во всех сферах деятельности. На первый план выдвигаются проблемы макроэкономической стабилизации и создание условий для возобновления экономического рос ...

Пути совершенствования оплаты труда и материального стимулирования на предприятии АПК (СХПК Меркушинский Частинского муниципального района Пермского края)
В современных условиях российской экономики большинство предприятий АПК внедряют новые механизмы управления с целью повышения эффективности деятельности. В процессе поиска путей повышения эффективности деятельности важное место отводится уровню оплаты труда сотр ...